Bài viết này do Ban biên tập NIPPON VISA & LIFE soạn dựa trên thông tin của các cơ quan công như nhà nước và chính quyền địa phương. Quy tắc và chi phí có thể khác nhau tùy theo thành phố, quận, thị trấn, làng nơi bạn sống.
Khi thuê phòng ở Nhật Bản, bạn tìm phòng tại công ty bất động sản (fudosan-ya: cửa hàng giới thiệu phòng), qua xét duyệt rồi ký hợp đồng. Khi ký hợp đồng thường phải trả khoảng 4–7 tháng tiền thuê nhà, vì vậy hãy chuẩn bị tiền sớm. Bài viết này tổng hợp theo từng giai đoạn quy trình từ lúc tìm phòng đến lúc trả phòng.
Trước tiên: toàn bộ quy trình
- Tìm phòng trên internet hoặc tại công ty bất động sản
- Đi xem phòng (shitami: đến xem phòng thực tế)
- Đăng ký vào ở và qua xét duyệt
- Nghe giải thích các điều khoản quan trọng (juyo jiko setsumei: giải thích những điểm quan trọng của hợp đồng), ký hợp đồng và trả chi phí ban đầu
- Nhận chìa khóa, đăng ký điện, gas, nước v.v. và chuyển đến
- Khi đã có địa chỉ, nộp thông báo chuyển đến (tennyu todoke) tại cơ quan hành chính thành phố, quận, thị trấn, làng
- Trong thời gian sống, tuân thủ quy tắc về rác, tiếng ồn và cách sử dụng phòng
- Khi rời đi, báo hủy hợp đồng trước thời hạn ghi trong hợp đồng, trả phòng và quyết toán tiền đặt cọc
Từ khi đăng ký đến khi vào ở thường mất 1–2 tuần.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
Bản đồ theo từng tình huống
| Khi bạn muốn | Điều cần biết | Bài viết, thông tin chi tiết |
|---|---|---|
| Tìm phòng | Có thể tìm trên internet, tại công ty bất động sản, trường học v.v. | Mục 1 bên dưới |
| Ký hợp đồng | Có xét duyệt, thường được yêu cầu dùng công ty bảo lãnh hoặc có người bảo lãnh liên đới | Mục 2 bên dưới |
| Chuẩn bị tiền | Chi phí ban đầu khoảng 4–7 tháng tiền thuê nhà | Mục 3 bên dưới |
| Ngày chuyển đến | Đăng ký điện, gas, nước, khai báo tại cơ quan hành chính | Mục 4 bên dưới |
| Trong thời gian sống | Quy tắc về rác, tiếng ồn, cách sử dụng phòng | Mục 5 bên dưới |
| Khi rời đi | Báo hủy hợp đồng, khôi phục nguyên trạng, quyết toán tiền đặt cọc | Mục 6 bên dưới |
| Tìm nhà giá rẻ | Nhà ở công, nhà thuê UR | Mục 7 bên dưới |
1. Tìm phòng
- Có thể tìm trên các trang web thông tin bất động sản trên internet. Nhà cho thuê chấp nhận người nước ngoài cũng có thể tìm trên “Hệ thống cung cấp thông tin nhà ở mạng lưới an sinh” (tiếng Nhật) của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch.
- Bạn cũng có thể đến công ty bất động sản trong khu vực, nói điều kiện mong muốn để được giới thiệu phòng. Nếu chưa nói được nhiều tiếng Nhật, hãy đi cùng người nói được tiếng Nhật.
- Du học sinh hãy hỏi phòng phụ trách sinh viên của trường đại học v.v. xem có thông tin về phòng không.
- Tại công ty bất động sản, bạn sẽ được hỏi tên, công việc, số người sống cùng, thu nhập, khả năng tiếng Nhật, lý do tìm phòng v.v. Có khi bạn đăng ký ngay trong ngày, nên hãy mang theo thẻ lưu trú và hộ chiếu.
Cách đọc sơ đồ phòng (madori)
Ở Nhật Bản, kiểu phòng được viết như “2LDK”. “L” là phòng khách (living), “D” là phòng ăn (dining), “K” là bếp (kitchen). Con số đầu tiên là số phòng khác ngoài những phòng đó. “2LDK” nghĩa là ngoài phòng khách, phòng ăn và bếp còn có 2 phòng.
Những điều cần kiểm tra khi xem phòng
Xem phòng thì miễn phí. Nếu xem rồi mà không thích thì không cần đăng ký. Hãy kiểm tra các thiết bị như bếp, máy điều hòa và chỗ đặt tủ lạnh, máy giặt. Nếu xem trước nhà ga, trạm xe buýt, siêu thị, bệnh viện ở đâu thì sẽ yên tâm hơn. Cách tra cứu xem nơi đó có nguy cơ thiên tai hay không được giải thích trong Cách tra cứu nơi lánh nạn khẩn cấp, nơi sơ tán và bản đồ nguy cơ thiên tai tại Nhật Bản | Những điều cần kiểm tra theo địa chỉ trước khi có thảm họa.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Chương 11)
2. Đăng ký, xét duyệt và ký hợp đồng
Đăng ký và xét duyệt
Nếu thích phòng, hãy điền đơn đăng ký vào ở và nộp các giấy tờ cần cho việc xét duyệt. Công ty bất động sản và chủ nhà (yanushi: người sở hữu phòng) sẽ xét duyệt, nếu đạt thì bạn có thể ký hợp đồng.
| Giấy tờ thường được yêu cầu khi xét duyệt |
|---|
| Hộ chiếu, thẻ lưu trú |
| Giấy chứng nhận thu nhập (giấy tờ cho thấy thu nhập), giấy chứng nhận của nơi làm việc hoặc giấy chứng nhận đang theo học của trường v.v. |
| Nếu có người bảo lãnh liên đới thì cần giấy chứng nhận thu nhập và giấy chứng nhận đăng ký con dấu của người đó |
Trong hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản, để phòng trường hợp không trả được tiền thuê, thường phải dùng công ty bảo lãnh tiền thuê nhà (yachin saimu hosho gaisha) hoặc có người bảo lãnh liên đới (rentai hoshonin: người hứa sẽ trả thay). Công ty bảo lãnh không phải là bảo hiểm. Số tiền công ty bảo lãnh đã trả thay sẽ được yêu cầu bạn trả lại sau.
Trước khi ký hợp đồng: giải thích các điều khoản quan trọng
Trước khi ký hợp đồng, công ty bất động sản sẽ giải thích cho bạn những điểm quan trọng về hợp đồng và nơi ở (giải thích các điều khoản quan trọng). Nếu có gì chưa hiểu, hãy hỏi ngay tại chỗ. Ký vào hợp đồng nghĩa là bạn hứa đã hiểu nội dung và sẽ tuân thủ. Trước khi ký, đặc biệt hãy kiểm tra những điều sau.
- Hợp đồng là “hợp đồng thuê nhà thông thường” hay “hợp đồng thuê nhà có thời hạn” (hợp đồng thuê nhà có thời hạn sẽ kết thúc khi hết thời hạn mà không được gia hạn)
- Số tiền đặt cọc, tiền lễ v.v. Nếu có shikibiki (phần đã quy định là không trả lại) thì số tiền đó
- Khi gia hạn có phí gia hạn không, số tiền là bao nhiêu (thời hạn hợp đồng thường là 2 năm)
- Những việc không được làm (sửa chữa cải tạo phòng, sống chung với người chưa khai báo, nuôi thú cưng v.v.)
- Điều kiện khôi phục nguyên trạng khi trả phòng
Khi trả tiền đăng ký (moshikomi-kin), hãy kiểm tra xem nếu không ký được hợp đồng thì tiền có được trả lại không.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
3. Chi phí ban đầu (tiền trả khi ký hợp đồng)
Khi ký hợp đồng, tuy khác nhau tùy khu vực, nhưng mức tham khảo là khoảng 4–7 tháng tiền thuê nhà. Thường trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
| Chi phí | Là tiền gì |
|---|---|
| Tiền đặt cọc (shikikin) | Tiền gửi cho chủ nhà. Khoảng 1–2 tháng tiền thuê. Được quyết toán khi trả phòng, phần còn lại được trả lại |
| Tiền lễ (reikin) | Tiền trả cho chủ nhà. Khoảng 1–2 tháng tiền thuê. Không được trả lại. Có phòng không cần tiền lễ |
| Phí môi giới (chukai tesuryo) | Phí trả cho công ty bất động sản. Được quy định không quá 1 tháng tiền thuê |
| Phí bảo hiểm thiệt hại (bảo hiểm hỏa hoạn) | Bảo hiểm phòng hỏa hoạn, rò rỉ nước. Thông thường đều tham gia |
| Tiền thuê nhà, phí dùng chung | Tiền thuê nhà trả vào tháng trước (trả trước). Phí dùng chung (phí quản lý) là tiền dùng cho điện, dọn dẹp cầu thang, hành lang v.v. |
| Phí bảo lãnh | Khi dùng công ty bảo lãnh. Thường trả gộp một lần lúc đầu cho 2 năm, số tiền thường khoảng 30–60% của 1 tháng tiền thuê |
Nếu vào ở giữa tháng, tiền thuê thường được tính theo ngày. Về tài khoản ngân hàng dùng để nhận lương và chuyển tiền thuê nhà, hãy xem Cách mở tài khoản ngân hàng ở Nhật Bản: Những thứ cần mang, lý do không mở được tài khoản và cách báo cho ngân hàng khi địa chỉ hoặc hạn lưu trú thay đổi.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
4. Ngày vào ở: chìa khóa, điện, gas, nước, khai báo tại cơ quan hành chính
- Nhận chìa khóa: Sau khi ký hợp đồng và trả tiền, bạn sẽ được nhận chìa khóa. Khi trả phòng phải trả lại chìa khóa, nên đừng làm mất.
- Kiểm tra tình trạng phòng: Nếu được, hãy cùng nhân viên công ty bất động sản kiểm tra các chỗ trầy xước, bẩn. Chụp ảnh có ghi ngày sẽ giúp tránh rắc rối khi trả phòng. Hãy thử vận hành thực tế các thiết bị.
- Đăng ký điện, gas, nước: Hãy hỏi công ty bất động sản nơi liên lạc. Khi bắt đầu dùng gas, nhân viên công ty gas sẽ đến và cần có mặt bản thân bạn.
- Điện thoại, internet: Đăng ký với công ty bạn sẽ dùng.
Khi bắt đầu sống ở phòng, hãy nộp thông báo chuyển đến tại cơ quan hành chính thành phố, quận, thị trấn, làng trong vòng 14 ngày. Nếu mang theo thẻ lưu trú, bạn có thể làm luôn việc khai báo nơi cư trú (nơi bạn đang sống). Chi tiết hãy xem Thông báo chuyển đến và phiếu cư trú: Khi đã có địa chỉ ở Nhật Bản, hãy đến văn phòng thành phố, quận, thị trấn, làng trong vòng 14 ngày (đồ cần mang, trình tự, khi chuyển nhà).
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Khai báo thay đổi nơi cư trú (người lưu trú trung và dài hạn)”)
5. Quy tắc trong thời gian sống
- Rác: Ngày, giờ, địa điểm và cách phân loại rác khác nhau tùy thành phố, quận, thị trấn, làng. Khi vào ở, hãy hỏi công ty bất động sản hoặc cơ quan hành chính. Những điều cơ bản được tổng hợp trong Cách phân loại và đổ rác ở Nhật Bản: Quy tắc cơ bản về rác cháy được, rác tái chế và rác cỡ lớn.
- Tiếng ồn: Ở căn hộ, âm thanh dễ truyền sang phòng bên cạnh, phòng trên và phòng dưới. Đặc biệt từ tối đến sáng sớm, hãy chú ý tiếng nói to, âm nhạc, máy hút bụi, máy giặt, việc đóng mở cửa và tắm khuya.
- Giày dép: Cởi giày ở lối vào (genkan) rồi mới vào phòng.
- Độ ẩm và nấm mốc: Nhật Bản có độ ẩm cao, nên hãy thông gió cho phòng. Lau sạch những giọt nước đọng trên cửa sổ v.v. (hiện tượng ngưng tụ).
- Tường: Việc đóng đinh, sơn tường v.v. thường bị cấm trong hợp đồng. Hãy kiểm tra hợp đồng.
- Bếp, phòng tắm, nhà vệ sinh: Không đổ dầu ăn hay rác thực phẩm xuống bồn rửa. Không xả gì vào bồn cầu ngoài chất thải và giấy vệ sinh. Nếu bị tắc và gây thiệt hại cho phòng bên dưới, có khi bạn phải bồi thường.
- Hành lang, cầu thang, ban công: Đây là nơi dùng chung và là lối thoát hiểm, nên không để đồ đạc.
- Xe đạp: Để ở bãi xe đã được quy định.
Nếu có người sống cùng, hãy khai báo với chủ nhà khi ký hợp đồng. Nếu cho người chưa khai báo ở cùng, có khi bạn sẽ phải rời khỏi phòng.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Chương 12)
6. Khi chuyển nhà, trả phòng
- Báo hủy hợp đồng: Trước thời hạn ghi trong hợp đồng, báo bằng văn bản cho chủ nhà hoặc công ty bất động sản (báo trước việc hủy hợp đồng). Thời hạn thường là 1–2 tháng trước.
- Liên lạc ngừng điện, gas, nước: Chậm nhất 1 tuần trước khi chuyển nhà, liên lạc với từng công ty và bộ phận phụ trách nước.
- Chuyển tiếp bưu phẩm: Nếu làm thủ tục chuyển tiếp tại bưu điện, bạn có thể nhận bưu phẩm gửi đến địa chỉ cũ tại địa chỉ mới trong một khoảng thời gian nhất định.
- Khai báo tại cơ quan hành chính: Khi chuyển đến thành phố, quận, thị trấn, làng khác, cần nộp thông báo chuyển đi và thông báo chuyển đến.
- Trả chìa khóa và quyết toán tiền đặt cọc: Trả chìa khóa khi trả phòng. Về nguyên tắc tiền đặt cọc sẽ được trả lại, nhưng sẽ bị trừ chi phí khôi phục nguyên trạng v.v.
Khôi phục nguyên trạng (genjo kaifuku) là việc sửa lại những chỗ người thuê làm hỏng hoặc làm bẩn rồi mới trả phòng. Quan điểm trong hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch là người thuê không cần trả cho vết bẩn phát sinh khi sinh hoạt bình thường, hay hư hao do nhà cũ đi theo thời gian. Tuy nhiên, “điều khoản đặc biệt” (tokuyaku: thỏa thuận đặc biệt) trong hợp đồng có thể quy định cách chia chi phí. Hãy kiểm tra khi ký hợp đồng.
- Thứ tự và thời hạn các thủ tục: Danh sách thủ tục khi chuyển nhà ở Nhật Bản: Thông báo chuyển đi, thông báo chuyển đến, thẻ lưu trú, điện, gas, nước và chuyển tiếp bưu phẩm
- Ai trả chi phí: Khôi phục nguyên trạng và tiền đặt cọc khi trả nhà thuê ở Nhật Bản: Ai trả chi phí sửa chữa? Ví dụ trong hướng dẫn của nhà nước
- Khi bỏ đồ nội thất, đồ điện lớn: Cách bỏ rác cỡ lớn (sodai gomi) ở Nhật Bản: Những điều cơ bản về đăng ký, phiếu xử lý (tem dán), ngày và nơi bỏ rác, Cách bỏ tivi, tủ lạnh, máy giặt, máy điều hòa ở Nhật Bản: Cách bỏ và chi phí cho 4 loại đồ điện thuộc Luật Tái chế đồ điện gia dụng
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”, Bộ Nội vụ và Truyền thông “Cách làm thủ tục thông báo thay đổi phiếu cư trú” (tờ rơi))
7. Nhà ở công và nhà thuê UR
| Loại nhà | Đặc điểm |
|---|---|
| Nhà ở công | Nhà do tỉnh, thành phố, quận, thị trấn, làng cho thuê với giá rẻ dành cho người thu nhập thấp đang gặp khó khăn về nhà ở. Điều kiện vào ở (thu nhập v.v.) khác nhau tùy chính quyền địa phương. Với người nước ngoài, có thể có điều kiện như có tư cách lưu trú từ 1 năm trở lên hoặc đã lưu trú một thời gian v.v. Đăng ký tại tỉnh hoặc thành phố, quận, thị trấn, làng quản lý nhà đó |
| Nhà thuê UR | Nhà do Cơ quan Tái thiết Đô thị (UR) quản lý. Điều kiện là có thu nhập cao hơn mức thu nhập hằng tháng tiêu chuẩn do UR quy định v.v. Người nước ngoài cần tiếp tục sống ở Nhật Bản, như người lưu trú trung và dài hạn (bao gồm người vĩnh trú) và người vĩnh trú đặc biệt v.v. có thể vào ở. Đăng ký tại Trung tâm kinh doanh UR v.v. |
(Nguồn: Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Chương 11)
Những thắc mắc thường gặp
Nếu không có ai làm người bảo lãnh thì có thuê được không?
Nếu dùng công ty bảo lãnh, có những phòng có thể ký hợp đồng mà không cần người bảo lãnh liên đới. Cần cái nào là khác nhau tùy từng phòng, nên hãy hỏi công ty bất động sản.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
Khi hết thời hạn hợp đồng thì có phải rời đi không?
Với hợp đồng thuê nhà thông thường, nếu không có lý do chính đáng thì chủ nhà không được từ chối gia hạn. Dù cuộc thương lượng về gia hạn không đạt được thỏa thuận, hợp đồng vẫn được tự động gia hạn. Hợp đồng thuê nhà có thời hạn sẽ kết thúc khi hết thời hạn (nếu thỏa thuận được với chủ nhà thì có thể ký hợp đồng lại). Hãy kiểm tra hợp đồng thuộc loại nào trước khi ký.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
Nếu gặp khó khăn về hợp đồng hoặc tiền bạc thì sao?
Các rắc rối như hợp đồng thuê phòng hay việc trả lại tiền đặt cọc có thể được tư vấn tại Đường dây nóng người tiêu dùng (188) hoặc Trung tâm Tư vấn Người tiêu dùng. Chi tiết hãy xem Nơi tư vấn khi gặp rắc rối khi mua sắm hoặc ký hợp đồng ở Nhật Bản: Đường dây nóng người tiêu dùng 188, Trung tâm Tư vấn Người tiêu dùng và cooling-off.
(Nguồn: Cơ quan Người tiêu dùng “Đường dây nóng người tiêu dùng”, Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Rắc rối về khôi phục nguyên trạng nhà thuê”)
Thông tin có bằng tiếng nước ngoài
- “Sách hướng dẫn tìm nhà” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch: Có thể đọc về quy trình tìm phòng, giấy tờ và chi phí cần thiết, quy tắc khi sống, thủ tục trả phòng và giải thích các từ ngữ bất động sản bằng tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Hàn, tiếng Việt, tiếng Nepal, tiếng Thái, tiếng Indonesia, tiếng Myanmar, tiếng Tagalog, tiếng Bồ Đào Nha v.v. Tệp của từng ngôn ngữ có ở trang Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”.
- “Sổ tay hướng dẫn thuê nhà dành cho người nước ngoài” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch: Có các tờ ghi điều kiện mong muốn để đưa cho công ty bất động sản xem v.v.
- Bạn cũng có thể đọc thông tin khi thuê phòng trong “Thông tin sinh hoạt đa ngôn ngữ” của Hội đồng Chính quyền Địa phương về Quan hệ Quốc tế (CLAIR).
(Nguồn: Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Chương 11, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà”)
Thông tin gốc được tham khảo khi viết bài
- Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Bản thứ 8 (Chương 11 Nhà ở, Chương 12 Quy tắc và tập quán trong sinh hoạt hằng ngày)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm nhà” (bản tiếng Nhật)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hệ thống cung cấp thông tin nhà ở mạng lưới an sinh”
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”
- Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Khai báo thay đổi nơi cư trú (người lưu trú trung và dài hạn)”
- Cơ quan Người tiêu dùng “Đường dây nóng người tiêu dùng”
- Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Rắc rối về khôi phục nguyên trạng nhà thuê”
- Bộ Nội vụ và Truyền thông “Cách làm thủ tục thông báo thay đổi phiếu cư trú” (tờ rơi)
Bài viết này là bản dịch từ phiên bản tiếng Nhật gốc.
