Bài viết này do Ban biên tập NIPPON VISA & LIFE soạn dựa trên thông tin của các cơ quan công như nhà nước và chính quyền địa phương. Quy tắc và chi phí có thể khác nhau tùy theo thành phố, quận, thị trấn, làng nơi bạn sống.
Khi rời căn hộ thuê ở Nhật Bản, người thuê sẽ trả chi phí sửa những chỗ mà mình làm hỏng hoặc làm bẩn. Việc này gọi là “khôi phục nguyên trạng” (genjo kaifuku). Tuy nhiên, quan điểm trong hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch là người thuê không cần trả cho vết bẩn phát sinh khi sinh hoạt bình thường, hay hư hao do nhà cũ đi theo thời gian. “Tiền đặt cọc” (shikikin) bạn đã trả khi vào ở sẽ được trả lại phần còn lại sau khi trừ các chi phí này và các khoản khác.
Trong bài viết này, chúng tôi dùng các từ như sau.
- Người cho thuê: chủ nhà (bên cho thuê) hoặc công ty quản lý được chủ nhà nhờ
- Người thuê: bạn, người đang thuê và sống trong căn phòng (bên thuê)
Kết luận trước: Các bước cho đến khi trả nhà
- Đọc lại hợp đồng: Kiểm tra cách báo trả nhà và quy định về chi phí khi trả nhà (“điều khoản đặc biệt”).
- Liên lạc sớm với người cho thuê: Xác nhận ngày trả nhà và thủ tục.
- Dọn dẹp căn phòng: Dọn rác, lau sạch dầu mỡ ở bếp, cặn nước và nấm mốc ở nhà tắm, nhà vệ sinh.
- Kiểm tra khi trả nhà: Trong nhiều trường hợp, bạn cùng người cho thuê hoặc công ty quản lý xem căn phòng và thiết bị, xác nhận những chỗ cần sửa. Hãy chụp ảnh và ghi chú lại.
- Thanh toán: Chi phí sửa chữa và các khoản khác được trừ vào tiền đặt cọc, phần còn lại được trả lại. Nếu chi phí nhiều hơn tiền đặt cọc, bạn trả phần còn thiếu.
Các thủ tục chung khi chuyển nhà (khai báo với cơ quan hành chính, điện, gas, nước, chuyển tiếp bưu phẩm, v.v.) được tổng hợp trong Danh sách thủ tục khi chuyển nhà ở Nhật Bản: Thông báo chuyển đi, thông báo chuyển đến, thẻ lưu trú, điện, gas, nước và chuyển tiếp bưu phẩm.
Khôi phục nguyên trạng là gì
Theo Bộ luật Dân sự (luật cơ bản của Nhật Bản), khi hợp đồng kết thúc, người thuê có nghĩa vụ đưa những hư hại phát sinh sau khi thuê về như cũ. Tuy nhiên, những thứ sau đây được loại trừ.
- Hao mòn thông thường (tsujo sonmo): hư hại, vết bẩn phát sinh khi sử dụng bình thường
- Biến đổi theo thời gian (keinen henka): hư hại do nhà cũ đi theo thời gian
“Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch cũng giải thích rằng khôi phục nguyên trạng “không phải là đưa căn phòng về đúng y như trạng thái lúc mới thuê“. Người thuê trả chi phí sửa những hư hại do cố ý làm hỏng, do bất cẩn làm trầy xước, hoặc do không chăm sóc, bảo quản. Chi phí sửa hư hại do sử dụng bình thường được coi là đã nằm trong tiền thuê nhà.
Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 621, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về ‘Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng'”)
Cách tiền đặt cọc được trả lại
Tiền đặt cọc là khoản tiền người thuê gửi cho người cho thuê để bảo đảm việc trả tiền thuê nhà và các khoản khác. Theo Bộ luật Dân sự, khi trả lại căn phòng và hợp đồng kết thúc, người cho thuê phải trả lại cho người thuê phần còn lại của tiền đặt cọc sau khi trừ tiền thuê nhà chưa trả, chi phí khôi phục nguyên trạng và các khoản khác.
- Nếu bạn không quên trả tiền thuê nhà và sử dụng căn phòng sạch sẽ, tiền đặt cọc sẽ được trả lại.
- Nếu do sử dụng không cẩn thận mà làm hỏng, làm bẩn căn phòng hay làm hư thiết bị, thông thường bạn sẽ bị yêu cầu trả chi phí sửa chữa khi trả nhà.
- Nếu chi phí sửa chữa nhiều hơn tiền đặt cọc, bạn cần trả phần còn thiếu.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 622-2, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”)
Ai trả? Ví dụ về chi phí
Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch đưa ra các ví dụ như sau (đây là ví dụ thông thường, có thể thay đổi tùy theo nội dung hợp đồng).
| Vị trí | Ví dụ người cho thuê trả (hư hao thông thường, đồ cũ đi) | Ví dụ người thuê trả (bất cẩn, không chăm sóc, v.v.) |
|---|---|---|
| Tường (giấy dán tường) | Vết đen phía sau tủ lạnh, tivi (vết cháy do điện), lỗ đinh ghim để treo áp phích, lịch (mức không cần thay tấm ván bên dưới), đổi màu do ánh nắng, lỗ vít của máy điều hòa do bạn tự lắp | Vết nhựa thuốc lá, mùi thuốc lá, lỗ đinh, lỗ vít để treo đồ nặng (cần thay tấm ván bên dưới), vẽ bậy, dầu mỡ ở bếp do không lau chùi, nấm mốc, vết ố lan rộng do để mặc hơi nước đọng |
| Sàn | Vết hằn, vết lõm do đặt đồ nội thất, chiếu tatami hoặc sàn gỗ bị đổi màu do ánh nắng | Vết trầy xước khi chuyển đồ, vết ố, nấm mốc do làm đổ đồ uống lên thảm mà không lau chùi |
| Khu vực dùng nước, thiết bị | Thiết bị hỏng do hết tuổi thọ, thay bồn tắm và các thứ khác cho người ở sau | Cặn nước, nấm mốc ở nhà tắm, nhà vệ sinh, bồn rửa mặt do không dọn dẹp, dầu mỡ quanh quạt thông gió và bếp |
| Thú cưng | — | Vết trầy xước, mùi trên cột và tường do thú cưng bạn nuôi gây ra |
| Chìa khóa | Thay ổ khóa khi bạn không làm hỏng hay làm mất chìa | Thay khi bạn làm mất hoặc làm hỏng chìa khóa |
| Toàn bộ căn phòng | Dọn dẹp nhà chuyên nghiệp (house cleaning) (khi người thuê đã dọn dẹp bình thường) | Chi phí dọn dẹp khi bạn không dọn dẹp hằng ngày |
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng (bản sửa đổi lần hai)” Chương 1)
Ở càng lâu, phần chịu càng nhẹ
Ngay cả với hư hại mà người thuê phải trả, thông thường ở càng lâu thì phần người thuê phải chịu càng nhỏ. Vì phần cũ đi được coi là đã trả dưới dạng tiền thuê nhà.
- Ví dụ, hướng dẫn đưa ra cách tính giấy dán tường và thảm sao cho “sau 6 năm giá trị còn 1 yên“.
- Tuy nhiên, hướng dẫn cho rằng không tính đến số năm đã ở đối với việc thay ổ khóa khi làm mất chìa, chi phí dọn dẹp do không dọn dẹp, v.v.
- Ngay cả với thiết bị đã cũ, nếu cố ý làm hỏng hoặc vẽ bậy, bạn có thể phải trả chi phí đưa về trạng thái dùng được như ban đầu.
Chú ý “điều khoản đặc biệt” trong hợp đồng
Nếu hợp đồng có “điều khoản đặc biệt” (tokuyaku: thỏa thuận được quyết định riêng ngoài hướng dẫn), phần chi phí bạn phải chịu có thể khác với hướng dẫn. Ví dụ là điều khoản đặc biệt quy định người thuê trả “chi phí dọn dẹp nhà khi trả nhà” hoặc “chi phí vệ sinh máy điều hòa” bất kể cách sử dụng.
- Nếu bạn đã hiểu nội dung điều khoản đặc biệt và đồng ý khi ký hợp đồng, thông thường phần chi phí sẽ được quyết định theo điều khoản đặc biệt đó.
- Trước khi ký hợp đồng, nếu có điều gì chưa hiểu về chi phí khi trả nhà, hãy hỏi ngay tại chỗ ở công ty bất động sản.
- Nếu bạn đã ký hợp đồng, trước hết hãy kiểm tra nội dung hợp đồng hiện tại.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về ‘Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng'”, Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Hãy chú ý tranh chấp về khôi phục nguyên trạng nhà thuê!”)
Những việc cần làm khi vào ở, trong thời gian ở và khi trả nhà
Khi vào ở
- Kiểm tra căn phòng có vết trầy xước, vết bẩn không, các thiết bị như máy điều hòa có hoạt động không. Nếu được, hãy cùng người cho thuê chụp ảnh có ngày tháng và ghi chú lại.
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố bằng nhiều ngôn ngữ “Danh sách kiểm tra tình trạng nhà và khôi phục nguyên trạng khi vào ở và khi trả nhà (mẫu)” để ghi lại tình trạng căn phòng khi vào ở và khi trả nhà.
- Báo cho công ty quản lý hoặc người cho thuê về những vết trầy xước, hư hỏng đã có từ trước.
Trong thời gian ở
- Khi thiết bị bị hỏng, hoặc bị dột mưa, rò rỉ nước, hãy liên lạc ngay với người cho thuê. Về nguyên tắc, những sửa chữa cần thiết để ở được do người cho thuê thực hiện.
- Đừng tự tìm thợ và nhờ sửa chữa. Nếu tự ý nhờ, bạn có thể phải trả một phần chi phí hoặc xảy ra tranh chấp.
- Khi muốn sửa sang căn phòng hoặc lắp máy điều hòa, hãy xin phép người cho thuê trước. Máy điều hòa bạn tự lắp phải được tháo ra khi trả nhà.
- Nấm mốc, vết ố nếu để mặc và lan rộng có thể trở thành phần người thuê phải chịu. Hãy thường xuyên dọn dẹp và thông gió.
Khi trả nhà
- Giống như khi vào ở, hãy kiểm tra tình trạng căn phòng trong khi chụp ảnh và ghi chú lại.
- Khi nhận bảng chi tiết thanh toán, hãy so sánh với cách nghĩ trong hướng dẫn, yêu cầu người cho thuê giải thích những chi phí bạn chưa hiểu và trao đổi với nhau.
(Nguồn: Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Cách xử lý tranh chấp khi trả nhà thuê: Những biện pháp có thể làm từ khi vào ở”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”)
Khi gặp khó khăn / Câu hỏi thường gặp
Tôi muốn đọc quy tắc khôi phục nguyên trạng bằng tiếng nước mình
Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố tờ rơi “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê” và danh sách kiểm tra tình trạng căn phòng bằng 14 ngôn ngữ (tiếng Nhật, tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Hàn, tiếng Tây Ban Nha, tiếng Bồ Đào Nha, tiếng Việt, tiếng Nepal, tiếng Thái, tiếng Indonesia, tiếng Myanmar, tiếng Campuchia, tiếng Tagalog, tiếng Mông Cổ). Bạn có thể đọc từ trang “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”.
Tôi đã dọn dẹp sạch sẽ trước khi đi nhưng vẫn bị yêu cầu trả phí dọn dẹp
Nếu điều khoản đặc biệt quy định chi phí dọn dẹp nhà do người thuê chịu, và bạn đã hiểu nội dung đó và đồng ý khi ký hợp đồng, thông thường bạn vẫn phải trả dù đã dọn dẹp trước khi đi. Nếu không có điều khoản đặc biệt, ví dụ trong hướng dẫn là nếu người thuê đã dọn dẹp bình thường thì dọn dẹp nhà chuyên nghiệp do người cho thuê chịu. Trước hết hãy kiểm tra hợp đồng.
Tôi không đồng ý với số tiền bị yêu cầu
Trước hết, hãy đề nghị người cho thuê cho xem bảng chi tiết chi phí, yêu cầu giải thích và trao đổi với nhau. Nếu vẫn không giải quyết được hoặc xảy ra tranh chấp, bạn có thể tư vấn qua Đường dây nóng người tiêu dùng (188) (số điện thoại chung toàn quốc, hướng dẫn bạn đến Trung tâm Tư vấn Người tiêu dùng gần nhất, v.v.). Các quầy tư vấn của thành phố, quận, thị trấn, làng cũng có thể nhận tư vấn về nhà ở. Cách sử dụng 188 chi tiết được tổng hợp trong Nơi tư vấn khi gặp rắc rối khi mua sắm hoặc ký hợp đồng ở Nhật Bản: Đường dây nóng người tiêu dùng 188, Trung tâm Tư vấn Người tiêu dùng và cooling-off.
(Nguồn: Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Hãy chú ý tranh chấp về khôi phục nguyên trạng nhà thuê!”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng (bản sửa đổi lần hai)” Chương 2)
Thông tin gốc đã tham khảo khi viết bài
- Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” (Điều 621, Điều 622-2)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về ‘Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng'”
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng (bản sửa đổi lần hai)” Chương 1
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng (bản sửa đổi lần hai)” Chương 2
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, Hiệp hội Quản lý Nhà cho thuê Nhật Bản “Những điểm chính về khôi phục nguyên trạng khi trả nhà thuê” (tháng 3 năm Reiwa 5)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Về việc người nước ngoài vào ở nhà thuê tư nhân một cách thuận lợi”
- Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Cách xử lý tranh chấp khi trả nhà thuê: Những biện pháp có thể làm từ khi vào ở” (ngày 21 tháng 2 năm 2025)
- Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) “Hãy chú ý tranh chấp về khôi phục nguyên trạng nhà thuê!” (ngày 17 tháng 2 năm 2026)
Bài viết này là bản dịch từ phiên bản tiếng Nhật gốc.
