本文由NIPPON VISA & LIFE编辑部根据国家、地方政府等公共机构的信息编写。规则和费用可能因您所住的市区町村而不同。
在日本搬出公寓时，租房人要支付修理自己弄坏或弄脏的地方的费用。这叫做”原状恢复“（genjo kaifuku）。不过，国土交通省指南的观点是：正常居住产生的污渍、因房屋变旧而产生的损耗，租房人不需要支付。入住时支付的”押金“（敷金，shikikin），会在扣除这些费用等之后，把剩余部分退还给您。
本文中的用语如下。
- 房东：房屋所有人（出租人），或受房屋所有人委托的管理公司
- 租房人：租房并居住在房间里的您（承租人）
先说结论：到退租为止的流程
- 重新阅读合同：确认通知退租的方式，以及退租时费用的约定（”特约”）。
- 尽早联系房东：确认退租日期和手续。
- 打扫房间：清理垃圾，清除厨房的油污，以及浴室、厕所的水垢和霉斑。
- 退租时的现场确认：很多情况下，您会和房东或管理公司一起查看房间和设备，确认需要修理的地方。请拍照并做好记录。
- 结算：修理费用等从押金中扣除，剩余部分退还。费用超过押金时，需要支付不足的部分。
搬家的整体手续（向政府机关申报、电气燃气自来水、邮件转寄等），汇总在在日本搬家时的手续清单｜迁出申报・迁入申报・在留卡・电气燃气自来水・邮件转寄中。
什么是原状恢复
根据民法（日本的基本法律），租房人有义务在合同结束时，把租房后产生的损耗恢复原状。但是，以下情况除外。
- 通常损耗（tsujo sonmo）：正常使用产生的损耗和污渍
- 经年变化（keinen henka）：随着时间推移、房屋变旧而产生的损耗
国土交通省的《关于原状恢复纠纷的指南》也说明，原状恢复”并不是把房间原封不动地恢复到租房时的状态“。租房人支付的，是修理因故意损坏、不小心弄伤、疏于保养而产生的损耗的费用。修理因正常使用而产生的损耗的费用，被认为已包含在房租中。
出处：国土交通省《租赁住宅退租时原状恢复的要点》
（出处：e-Gov法令检索《民法》第621条、国土交通省《关于〈关于原状恢复纠纷的指南〉》）
押金退还的机制
押金是租房人为确保房租等的支付而交给房东保管的钱。根据民法，归还房间、合同结束时，房东必须把从押金中扣除尚未支付的房租和原状恢复费用等之后的剩余部分，退还给租房人。
- 如果没有忘记交房租等，并且干净地使用房间，押金会退还给您。
- 如果因使用不当损坏、弄脏房间或弄坏设备，一般会在退租时被要求支付修理费用。
- 修理费用超过押金时，需要支付不足的部分。
（出处：e-Gov法令检索《民法》第622条之2、国土交通省《租赁住宅退租时原状恢复的要点》）
由谁支付？费用的例子
国土交通省的指南列出了以下例子（这是一般的例子，可能因合同内容而不同）。
| 地方 | 房东支付的例子（正常损耗・变旧的东西） | 租房人支付的例子（不小心・保养不足等） |
|---|---|---|
| 墙壁（壁纸） | 冰箱或电视后面的发黑（电热痕迹）、张贴海报或日历的图钉・别针孔（不需要更换底层板材的程度）、日晒造成的变色、自己安装空调留下的螺丝孔 | 香烟的烟油・气味、为挂重物而钉的钉子孔・螺丝孔（需要更换底层板材的程度）、涂鸦、没有清洁保养的厨房油污、放任结露不管而扩散的霉斑・污渍 |
| 地板 | 放置家具留下的痕迹或凹陷、日晒造成的榻榻米或木地板变色 | 搬家作业时留下的划痕、饮料洒在地毯上后没有清理造成的污渍・霉斑 |
| 用水区域・设备 | 因寿命到期造成的设备故障、为下一位租客更换浴缸等 | 因疏于打扫而产生的浴室・厕所・洗脸台的水垢・霉斑、换气扇和灶台周围的油污 |
| 宠物 | — | 饲养的宠物在柱子和墙壁上留下的伤痕・气味 |
| 钥匙 | 没有损坏或丢失时的换锁 | 丢失或损坏钥匙时的更换 |
| 整个房间 | 专业公司的房屋清洁（租房人有正常打扫时） | 没有做日常打扫时的清洁费用 |
（出处：国土交通省《租赁住宅退租时原状恢复的要点》、国土交通省《关于原状恢复纠纷的指南（再修订版）》第1章）
住得越久，负担越轻
即使是租房人需要支付的损耗，一般来说住得越久，租房人的负担越小。因为变旧的部分被认为已经作为房租支付了。
- 例如，指南中提出了把壁纸和地毯按”6年后价值变为1日元“来计算的思路。
- 不过，指南认为丢失钥匙时的换锁、因没有打扫而产生的清洁费用等，不考虑居住年数。
- 即使是旧设备，如果故意损坏或涂鸦，有时也要支付恢复到原来可以使用的状态的费用。
（出处：国土交通省《关于原状恢复纠纷的指南（再修订版）》第1章）
注意合同中的”特约”
如果合同中有”特约“（tokuyaku：在指南之外另行约定的事项），负担可能与指南不同。例如，规定无论如何使用，”退租时的房屋清洁费用”或”空调清洁费用”都由租房人支付的特约。
- 如果您了解特约的内容并同意后签订了合同，一般会按照特约来决定负担。
- 签合同之前，关于退租时的费用，有不明白的地方要当场问房地产中介。
- 已经签了合同的人，请先确认现在合同的内容。
（出处：国土交通省《租赁住宅退租时原状恢复的要点》、国土交通省《关于〈关于原状恢复纠纷的指南〉》、日本国民生活中心《请注意租赁住宅的原状恢复纠纷！》）
入住时・居住期间・退租时要做的事
入住时
- 确认房间有没有伤痕或污渍，空调等设备能否正常运转。如果可能，请和房东一起拍下能看出日期的照片，并做好记录。
- 国土交通省用多种语言公开了用来填写入住时和退租时房间状态的”入住・退租时房屋状况及原状恢复确认清单（示例）“。
- 原来就有的伤痕或故障，要告诉管理公司或房东。
居住期间
- 设备坏了，或者漏雨・漏水时，请马上联系房东。居住所需的修理，原则上由房东负责。
- 请不要自己找修理公司来修。擅自委托的话，有时需要支付部分费用，或者引起纠纷。
- 装修房间或安装空调时，要事先得到房东的许可。自己安装的空调，退租时要拆除。
- 霉斑和污渍如果放任不管而扩散，有时会变成租房人的负担。请经常打扫和通风。
退租时
- 和入住时一样，一边拍照、做记录，一边确认房间的状态。
- 收到结算明细后，与指南的思路进行比较，对不明白的费用请房东说明，并进行协商。
（出处：日本国民生活中心《租赁住宅退租时纠纷的应对方法－从入住时就能做的对策－》、国土交通省《租赁住宅退租时原状恢复的要点》、国土交通省《关于外国人顺利入住民间租赁住宅》）
遇到困难时・常见问题
想用自己国家的语言阅读原状恢复的规则
国土交通省用14种语言（日语・英语・中文・韩语・西班牙语・葡萄牙语・越南语・尼泊尔语・泰语・印度尼西亚语・缅甸语・柬埔寨语・他加禄语・蒙古语）公开了宣传单《租赁住宅退租时原状恢复的要点》和房间状态的确认清单。可以从”关于外国人顺利入住民间租赁住宅”的页面阅读。
明明打扫干净才搬走，却被要求支付清洁费
如果特约规定房屋清洁由租房人负担，并且您了解该内容、同意后签订了合同，一般即使打扫后搬走也要支付。没有特约时，指南中的例子是：只要租房人有正常打扫，专业公司的房屋清洁由房东负担。请先确认合同。
对请求的金额不能接受
首先，请房东出示费用明细，要求说明，并进行协商。如果仍然无法解决，或发生纠纷，可以咨询消费者热线（188）（引导您到附近的消费生活中心等的全国统一电话号码）。市区町村等的咨询窗口，有时也受理住房方面的咨询。188的详细使用方法，汇总在购物或签约遇到困难时的咨询窗口｜消费者热线188・消费生活中心・冷静期撤销（Cooling-off）中。
（出处：日本国民生活中心《请注意租赁住宅的原状恢复纠纷！》、国土交通省《关于原状恢复纠纷的指南（再修订版）》第2章）
撰写本文时参考的一手资料
- e-Gov法令检索《民法》（第621条・第622条之2）
- 国土交通省《关于〈关于原状恢复纠纷的指南〉》
- 国土交通省《关于原状恢复纠纷的指南（再修订版）》第1章
- 国土交通省《关于原状恢复纠纷的指南（再修订版）》第2章
- 国土交通省・日本租赁住宅管理协会《租赁住宅退租时原状恢复的要点》（令和5年3月）
- 国土交通省《关于外国人顺利入住民间租赁住宅》
- 日本国民生活中心《租赁住宅退租时纠纷的应对方法－从入住时就能做的对策－》（2025年2月21日）
- 日本国民生活中心《请注意租赁住宅的原状恢复纠纷！》（2026年2月17日）
本文为日文原文的翻译版本。
