Artikel ini dibuat oleh Tim Redaksi NIPPON VISA & LIFE berdasarkan informasi dari lembaga publik seperti pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Aturan dan biaya dapat berbeda tergantung kota, distrik, atau desa (shikuchoson) tempat Anda tinggal.
Saat keluar dari apartemen sewa di Jepang, penyewa membayar biaya untuk memperbaiki bagian yang dirusak atau dikotori sendiri. Hal ini disebut “pemulihan ke kondisi semula” (genjo kaifuku). Namun, menurut pandangan pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, penyewa tidak perlu membayar kotoran yang muncul karena tinggal secara biasa, atau kerusakan karena rumah menjadi tua. “Uang jaminan” (shikikin) yang Anda bayar saat masuk akan dikembalikan sisanya setelah dikurangi biaya ini dan lainnya.
Dalam artikel ini, kami menggunakan istilah sebagai berikut.
- Pemilik: pemilik rumah (pihak yang menyewakan) atau perusahaan pengelola yang diminta oleh pemilik
- Penyewa: Anda, orang yang menyewa dan tinggal di kamar tersebut (pihak penyewa)
Kesimpulan Dulu: Alur Sampai Keluar
- Baca kembali kontrak: Periksa cara memberi tahu bahwa Anda akan keluar dan aturan biaya saat keluar (“ketentuan khusus”).
- Hubungi pemilik lebih awal: Pastikan tanggal keluar dan prosedurnya.
- Bersihkan kamar: Buang sampah, dan bersihkan noda minyak di dapur serta kerak air dan jamur di kamar mandi dan toilet.
- Pemeriksaan saat keluar: Dalam banyak kasus, Anda bersama pemilik atau perusahaan pengelola melihat kamar dan fasilitasnya, lalu memastikan bagian yang perlu diperbaiki. Ambil foto dan buat catatan.
- Penyelesaian biaya: Biaya perbaikan dan lainnya dipotong dari uang jaminan, lalu sisanya dikembalikan. Jika biayanya lebih besar dari uang jaminan, Anda membayar kekurangannya.
Prosedur pindahan secara keseluruhan (pemberitahuan ke kantor pemerintah, listrik, gas, air, penerusan pos, dan lainnya) dirangkum dalam Daftar Periksa Prosedur Saat Pindah Rumah di Jepang | Pemberitahuan Pindah Keluar, Pemberitahuan Pindah Masuk, Kartu Izin Tinggal, Listrik, Gas, Air, dan Penerusan Pos.
Apa Itu Pemulihan ke Kondisi Semula
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (hukum dasar Jepang), saat kontrak berakhir, penyewa wajib mengembalikan kerusakan yang terjadi setelah menyewa ke keadaan semula. Namun, hal-hal berikut dikecualikan.
- Keausan normal (tsujo sonmo): kerusakan dan kotoran yang muncul karena pemakaian biasa
- Perubahan karena usia (keinen henka): kerusakan karena rumah menjadi tua seiring waktu
“Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula” dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata juga menjelaskan bahwa pemulihan ke kondisi semula “bukan berarti mengembalikan persis ke keadaan saat disewa“. Yang dibayar penyewa adalah biaya memperbaiki kerusakan yang dibuat dengan sengaja, karena kelalaian, atau karena tidak merawat. Biaya memperbaiki kerusakan karena pemakaian biasa dianggap sudah termasuk dalam uang sewa.
Sumber: Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa”
(Sumber: Pencarian Peraturan Perundang-undangan e-Gov “Kitab Undang-Undang Hukum Perdata” Pasal 621, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Tentang ‘Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula'”)
Cara Uang Jaminan Dikembalikan
Uang jaminan adalah uang yang dititipkan penyewa kepada pemilik untuk menjamin pembayaran uang sewa dan lainnya. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, saat kamar dikembalikan dan kontrak berakhir, pemilik harus mengembalikan kepada penyewa sisa uang jaminan setelah dikurangi uang sewa yang belum dibayar, biaya pemulihan ke kondisi semula, dan lainnya.
- Jika Anda tidak lupa membayar uang sewa dan memakai kamar dengan bersih, uang jaminan akan dikembalikan.
- Jika karena pemakaian yang buruk Anda merusak atau mengotori kamar, atau merusak fasilitas, umumnya Anda akan diminta membayar biaya perbaikan saat keluar.
- Jika biaya perbaikan lebih besar dari uang jaminan, Anda perlu membayar kekurangannya.
(Sumber: Pencarian Peraturan Perundang-undangan e-Gov “Kitab Undang-Undang Hukum Perdata” Pasal 622-2, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa”)
Siapa yang Membayar? Contoh Biaya
Pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata memberikan contoh seperti berikut (ini contoh umum dan dapat berubah tergantung isi kontrak).
| Tempat | Contoh yang dibayar pemilik (keausan biasa, barang yang menjadi tua) | Contoh yang dibayar penyewa (kelalaian, kurang perawatan, dll.) |
|---|---|---|
| Dinding (kertas dinding) | Noda hitam di belakang kulkas atau TV (bekas panas listrik), lubang paku payung atau pin untuk menempel poster atau kalender (sebatas tidak perlu mengganti papan di bawahnya), perubahan warna karena sinar matahari, lubang sekrup AC yang Anda pasang sendiri | Noda dan bau nikotin rokok, lubang paku atau sekrup untuk menggantung barang berat (yang perlu mengganti papan di bawahnya), coretan, noda minyak dapur yang tidak dibersihkan, jamur dan noda yang menyebar karena embun dibiarkan |
| Lantai | Bekas atau cekungan karena meletakkan perabot, perubahan warna tatami atau lantai kayu karena sinar matahari | Goresan saat pindahan, noda dan jamur karena minuman tumpah di karpet lalu tidak dibersihkan |
| Area air dan fasilitas | Kerusakan fasilitas karena habis masa pakainya, penggantian bak mandi dan lainnya untuk penghuni berikutnya | Kerak air dan jamur di kamar mandi, toilet, dan wastafel karena tidak dibersihkan, noda minyak di sekitar kipas ventilasi dan kompor |
| Hewan peliharaan | — | Goresan dan bau di tiang dan dinding yang dibuat oleh hewan peliharaan Anda |
| Kunci | Penggantian kunci jika Anda tidak merusak atau menghilangkannya | Penggantian jika Anda menghilangkan atau merusak kunci |
| Seluruh kamar | Pembersihan rumah oleh jasa profesional (jika penyewa sudah membersihkan secara biasa) | Biaya pembersihan jika Anda tidak membersihkan sehari-hari |
(Sumber: Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa”, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula (Edisi Revisi Kedua)” Bab 1)
Semakin Lama Tinggal, Semakin Ringan Tanggungannya
Bahkan untuk kerusakan yang harus dibayar penyewa, umumnya semakin lama Anda tinggal, semakin kecil bagian yang ditanggung penyewa. Hal ini karena bagian yang menjadi tua dianggap sudah dibayar sebagai uang sewa.
- Misalnya, pedoman menunjukkan cara menghitung kertas dinding dan karpet sehingga “dalam 6 tahun nilainya menjadi 1 yen“.
- Namun, pedoman menyatakan bahwa lama tinggal tidak diperhitungkan untuk hal seperti penggantian kunci karena kunci hilang atau biaya pembersihan karena tidak membersihkan.
- Bahkan untuk fasilitas yang sudah tua, jika Anda merusaknya dengan sengaja atau mencoretnya, Anda mungkin harus membayar biaya untuk mengembalikannya ke keadaan dapat dipakai seperti semula.
Perhatikan “Ketentuan Khusus” dalam Kontrak
Jika dalam kontrak ada “ketentuan khusus” (tokuyaku: janji yang ditetapkan terpisah dari pedoman), tanggungan Anda bisa berbeda dari pedoman. Contohnya adalah ketentuan khusus bahwa penyewa membayar “biaya pembersihan rumah saat keluar” atau “biaya pembersihan AC” tanpa melihat cara pemakaian.
- Jika Anda memahami isi ketentuan khusus dan menyetujuinya saat menandatangani kontrak, umumnya tanggungan ditentukan sesuai ketentuan khusus tersebut.
- Sebelum menandatangani kontrak, tanyakan langsung saat itu juga kepada agen properti tentang hal yang tidak Anda pahami mengenai biaya saat keluar.
- Jika Anda sudah menandatangani kontrak, pertama-tama periksa isi kontrak Anda saat ini.
(Sumber: Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa”, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Tentang ‘Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula'”, Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang (NCAC) “Waspadai Masalah Pemulihan Rumah Sewa ke Kondisi Semula!”)
Hal yang Dilakukan Saat Masuk, Selama Tinggal, dan Saat Keluar
Saat masuk
- Periksa apakah ada goresan atau kotoran di kamar, dan apakah fasilitas seperti AC berfungsi. Jika bisa, bersama pemilik, ambil foto yang menunjukkan tanggal dan buat catatan.
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata menerbitkan dalam banyak bahasa “Daftar Periksa Kondisi Properti dan Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Masuk dan Keluar (Contoh)” untuk mencatat kondisi kamar saat masuk dan saat keluar.
- Beri tahu perusahaan pengelola atau pemilik tentang goresan atau kerusakan yang sudah ada sebelumnya.
Selama tinggal
- Jika fasilitas rusak, atau ada atap bocor atau kebocoran air, segera hubungi pemilik. Pada prinsipnya, perbaikan yang diperlukan untuk tinggal dilakukan oleh pemilik.
- Jangan mencari tukang sendiri dan meminta perbaikan. Jika Anda memintanya tanpa izin, Anda mungkin harus membayar sebagian biaya atau terjadi masalah.
- Sebelum merenovasi kamar atau memasang AC, mintalah izin pemilik terlebih dahulu. AC yang Anda pasang sendiri harus dilepas saat keluar.
- Jamur dan noda yang dibiarkan hingga menyebar dapat menjadi tanggungan penyewa. Bersihkan dan buka ventilasi secara rutin.
Saat keluar
- Sama seperti saat masuk, periksa kondisi kamar sambil mengambil foto dan membuat catatan.
- Setelah menerima rincian penyelesaian biaya, bandingkan dengan cara berpikir dalam pedoman, minta penjelasan kepada pemilik tentang biaya yang tidak Anda pahami, dan bicarakan bersama.
(Sumber: Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang (NCAC) “Cara Menghadapi Masalah Saat Keluar dari Rumah Sewa: Langkah yang Bisa Dilakukan Sejak Masuk”, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa”, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Tentang Kelancaran Orang Asing Masuk ke Rumah Sewa Swasta”)
Saat Mengalami Masalah / Pertanyaan yang Sering Diajukan
Saya ingin membaca aturan pemulihan ke kondisi semula dalam bahasa saya
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata menerbitkan brosur “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa” dan daftar periksa kondisi kamar dalam 14 bahasa (bahasa Jepang, Inggris, Tionghoa, Korea, Spanyol, Portugis, Vietnam, Nepal, Thai, Indonesia, Myanmar, Kamboja, Tagalog, dan Mongolia). Anda dapat membacanya dari halaman “Tentang Kelancaran Orang Asing Masuk ke Rumah Sewa Swasta”.
Saya sudah membersihkan dengan baik sebelum keluar, tetapi ditagih biaya pembersihan
Jika ketentuan khusus menetapkan pembersihan rumah sebagai tanggungan penyewa dan Anda memahami serta menyetujuinya saat menandatangani kontrak, umumnya Anda tetap membayar meskipun sudah membersihkan sebelum keluar. Jika tidak ada ketentuan khusus, contoh dalam pedoman adalah pembersihan rumah oleh jasa profesional menjadi tanggungan pemilik selama penyewa sudah membersihkan secara biasa. Pertama-tama, periksa kontrak Anda.
Saya tidak setuju dengan jumlah tagihan
Pertama, minta pemilik menunjukkan rincian biaya, minta penjelasan, dan bicarakan bersama. Jika tetap tidak terselesaikan atau terjadi perselisihan, Anda dapat berkonsultasi ke Hotline Konsumen (188) (nomor telepon yang sama di seluruh Jepang untuk mengarahkan Anda ke Pusat Konsultasi Konsumen terdekat dan lainnya). Loket konsultasi kota, distrik, atau desa juga ada yang menerima konsultasi tentang tempat tinggal. Cara memakai 188 secara rinci dirangkum dalam Tempat Konsultasi saat Mengalami Masalah Belanja atau Kontrak | Hotline Konsumen 188, Pusat Konsultasi Konsumen, Cooling-off.
(Sumber: Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang (NCAC) “Waspadai Masalah Pemulihan Rumah Sewa ke Kondisi Semula!”, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula (Edisi Revisi Kedua)” Bab 2)
Informasi Primer yang Dirujuk dalam Penulisan Artikel
- Pencarian Peraturan Perundang-undangan e-Gov “Kitab Undang-Undang Hukum Perdata” (Pasal 621 dan Pasal 622-2)
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Tentang ‘Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula'”
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula (Edisi Revisi Kedua)” Bab 1
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Pedoman tentang Masalah Pemulihan ke Kondisi Semula (Edisi Revisi Kedua)” Bab 2
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata dan Asosiasi Manajemen Rumah Sewa Jepang “Poin-Poin Pemulihan ke Kondisi Semula Saat Keluar dari Rumah Sewa” (Maret Reiwa 5)
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata “Tentang Kelancaran Orang Asing Masuk ke Rumah Sewa Swasta”
- Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang (NCAC) “Cara Menghadapi Masalah Saat Keluar dari Rumah Sewa: Langkah yang Bisa Dilakukan Sejak Masuk” (21 Februari 2025)
- Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang (NCAC) “Waspadai Masalah Pemulihan Rumah Sewa ke Kondisi Semula!” (17 Februari 2026)
Artikel ini adalah terjemahan dari versi asli dalam bahasa Jepang.
