일본에서 임대주택을 퇴거할 때의 원상회복과 보증금(시키킨)｜수리 비용은 누가 낼까? 국가 가이드라인의 예

이 글은 NIPPON VISA & LIFE 편집부가 국가와 지방자치단체 등 공공기관의 정보를 바탕으로 작성했습니다. 규칙과 요금은 살고 있는 시구정촌에 따라 다를 수 있습니다.

일본에서 아파트나 맨션을 나갈 때, 빌린 사람은 자신이 망가뜨리거나 더럽힌 곳을 고치는 비용을 냅니다. 이것을 “원상회복“(겐조카이후쿠)이라고 합니다. 다만 보통으로 살면서 생기는 더러움이나, 오래되어서 생긴 손상은 빌린 사람이 낼 필요가 없다는 것이 국토교통성 가이드라인의 생각입니다. 입주할 때 낸 “보증금“(시키킨)은 이 비용 등을 뺀 나머지가 돌아옵니다.

이 글에서는 말을 다음과 같이 씁니다.

• 빌려주는 사람: 집주인(임대인)이나 집주인에게 의뢰를 받은 관리회사
• 빌리는 사람: 방을 빌려 살고 있는 당신(임차인)

먼저 결론: 퇴거까지의 흐름

1. 계약서를 다시 읽는다: 퇴거를 알리는 방법과 퇴거할 때의 비용에 관한 약속(“특약”)을 확인합니다.
2. 빨리 빌려주는 사람에게 연락한다: 퇴거 날짜와 절차를 확인합니다.
3. 방을 청소한다: 쓰레기를 치우고, 부엌의 기름때와 욕실·화장실의 물때·곰팡이를 없앱니다.
4. 퇴거 입회: 많은 경우 빌려주는 사람이나 관리회사와 함께 방과 설비를 보고 고칠 곳을 확인합니다. 사진을 찍고 메모를 남겨 둡시다.
5. 정산: 수리 비용 등이 보증금에서 빠지고 나머지가 돌아옵니다. 비용이 보증금보다 많을 때는 부족한 만큼을 냅니다.

이사 전체의 절차(관공서 신고·전기 가스 수도·우편 전송 등)는 일본에서 이사할 때의 절차 체크리스트｜전출신고·전입신고·재류카드·전기 가스 수도·우편 전송에 정리했습니다.

(출처: 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」)

원상회복이란

민법(일본의 기본적인 법률)에서는, 빌리는 사람은 방을 빌린 뒤에 생긴 손상을 계약이 끝날 때 원래대로 되돌릴 의무가 있습니다. 다만 다음 것은 제외됩니다.

• 통상손모(쓰조손모): 보통으로 사용하면서 생기는 손상이나 더러움
• 경년변화(케이넨헨카): 시간이 지나 오래되어서 생긴 손상

국토교통성의 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인」도 원상회복은 “빌렸을 때의 상태로 그대로 되돌리는 것이 아니다“라고 설명합니다. 빌리는 사람이 내는 것은 일부러 망가뜨리거나, 부주의로 흠집을 내거나, 관리를 소홀히 해서 생긴 손상을 고치는 비용입니다. 보통의 사용으로 생긴 손상을 고치는 비용은 집세에 포함되어 있다고 봅니다.

(출처: e-Gov 법령검색 「민법」 제621조, 국토교통성 「『원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인』에 대하여」)

보증금이 돌아오는 구조

보증금은 집세 등의 지불을 확실히 하기 위해 빌리는 사람이 빌려주는 사람에게 맡기는 돈입니다. 민법에서는 방을 돌려주고 계약이 끝났을 때, 빌려주는 사람은 보증금에서 아직 내지 않은 집세나 원상회복 비용 등을 뺀 나머지를 빌리는 사람에게 돌려주어야 합니다.

• 집세를 내는 것을 잊는 일 등이 없고 방을 깨끗하게 사용했다면 보증금은 돌아옵니다.
• 사용 방법이 나빠서 방에 흠집을 내거나, 더럽히거나, 설비를 망가뜨리면 퇴거할 때 고치는 비용을 요구받는 것이 일반적입니다.
• 고치는 비용이 보증금보다 많을 때는 부족한 만큼을 낼 필요가 있습니다.

(출처: e-Gov 법령검색 「민법」 제622조의2, 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」)

누가 낼까?　비용의 예

국토교통성의 가이드라인은 다음과 같은 예를 보여 줍니다(일반적인 예입니다. 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다).

장소	빌려주는 사람이 내는 예(보통의 손상·오래된 것)	빌리는 사람이 내는 예(부주의·관리 부족 등)
벽(크로스=벽지)	냉장고나 TV 뒤의 거뭇한 자국(전기 그을음), 포스터나 달력을 붙인 압정·핀 구멍(밑판 보드의 교체가 필요 없는 정도), 햇빛에 의한 색 변화, 직접 설치한 에어컨의 나사 구멍	담배의 니코틴·냄새, 무거운 물건을 걸기 위한 못 구멍·나사 구멍(밑판 보드의 교체가 필요한 것), 낙서, 관리하지 않은 부엌의 기름때, 결로를 내버려 두어 번진 곰팡이·얼룩
바닥	가구를 놓은 자국이나 움푹 팬 곳, 햇빛에 의한 다다미나 마루의 색 변화	이사 작업으로 생긴 긁힌 자국, 카펫에 음료를 쏟은 뒤 관리하지 않아 생긴 얼룩·곰팡이
물 쓰는 곳·설비	수명에 의한 설비 고장, 다음 사람을 위한 욕조 등의 교체	청소를 소홀히 해서 생긴 욕실·화장실·세면대의 물때·곰팡이, 환풍기나 가스레인지 주변의 기름때
반려동물	—	기르는 반려동물이 낸 기둥이나 벽의 흠집·냄새
열쇠	망가뜨리거나 잃어버리지 않았을 때의 열쇠 교체	열쇠를 잃어버리거나 망가뜨렸을 때의 교체
방 전체	전문업체의 하우스 클리닝(빌리는 사람이 보통으로 청소를 하고 있었을 때)	평소 청소를 하지 않았을 때의 청소 비용

(출처: 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」, 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(재개정판)」 제1장)

오래 산 방은 부담이 가벼워진다

빌리는 사람이 내게 되는 손상이라도, 오래 살수록 빌리는 사람의 부담은 작아지는 것이 일반적입니다. 오래된 만큼은 이미 집세로 냈다고 보기 때문입니다.

• 예를 들어 가이드라인에서는 벽의 크로스나 카펫은 “6년이면 가치가 1엔이 되도록” 계산하는 사고방식을 보여 줍니다.
• 다만 열쇠를 잃어버렸을 때의 교체나, 청소를 하지 않아서 생긴 청소 비용 등은 산 연수를 고려하지 않는다고 합니다.
• 오래된 설비라도 일부러 망가뜨리거나 낙서를 했을 때는 원래의 쓸 수 있는 상태로 되돌리는 비용을 내는 경우가 있습니다.

(출처: 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(재개정판)」 제1장)

계약서의 “특약”에 주의한다

계약서에 “특약“(도쿠야쿠: 가이드라인과는 따로 정한 약속)이 있으면 가이드라인과 다른 부담이 되는 경우가 있습니다. 예를 들어 “퇴거할 때의 하우스 클리닝 비용”이나 “에어컨 클리닝 비용”을 사용 방법과 관계없이 빌리는 사람이 낸다는 특약입니다.

• 특약의 내용을 이해한 다음 동의하고 계약했을 때는 특약에 따라 부담을 정하는 것이 일반적입니다.
• 계약하기 전에 퇴거할 때의 비용에 대해 모르는 것은 부동산 중개업소에 그 자리에서 물어봅시다.
• 이미 계약한 사람은 먼저 지금 계약서의 내용을 확인하세요.

(출처: 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」, 국토교통성 「『원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인』에 대하여」, 일본 국민생활센터 「임대주택의 원상회복 트러블에 주의하세요!」)

입주할 때·살고 있는 동안·퇴거할 때 할 일

입주할 때

• 방에 흠집이나 더러움이 없는지, 에어컨 등의 설비가 작동하는지 확인합니다. 가능하면 빌려주는 사람과 함께 날짜를 알 수 있는 사진을 찍고 메모를 남겨 둡시다.
• 국토교통성은 입주할 때와 퇴거할 때의 방 상태를 적어 넣는 “입퇴거 시의 물건 상황 및 원상회복 확인 리스트(예)“를 여러 언어로 공개하고 있습니다.
• 전부터 있던 흠집이나 고장은 관리회사나 빌려주는 사람에게 알립니다.

살고 있는 동안

• 설비가 고장 났을 때나 비가 새거나 물이 샐 때는 바로 빌려주는 사람에게 연락합니다. 살기 위해 필요한 수리는 원칙적으로 빌려주는 사람이 하게 되어 있습니다.
• 스스로 업체를 찾아서 수리를 맡기지 마세요. 마음대로 맡기면 비용의 일부를 내게 되거나 트러블이 되는 경우가 있습니다.
• 방을 리모델링하거나 에어컨을 설치할 때는 미리 빌려주는 사람의 허가를 받습니다. 직접 설치한 에어컨은 퇴거할 때 떼어 냅니다.
• 곰팡이나 얼룩은 내버려 두어 번지면 빌리는 사람의 부담이 되는 경우가 있습니다. 자주 청소하고 환기합시다.

퇴거할 때

• 입주할 때와 마찬가지로 사진을 찍고 메모를 남기면서 방의 상태를 확인합니다.
• 정산 명세를 받으면 가이드라인의 사고방식과 비교해서, 모르는 비용은 빌려주는 사람에게 설명을 요구하고 이야기합시다.

(출처: 일본 국민생활센터 「임대주택 퇴거 시 트러블의 대처법－입주할 때부터 할 수 있는 대책－」, 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」, 국토교통성 「외국인의 민간 임대주택 원활한 입주에 대하여」)

곤란할 때·자주 묻는 질문

내 나라의 언어로 원상회복 규칙을 읽고 싶다

국토교통성은 리플릿 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」와 방 상태의 확인 리스트를 14개 언어(일본어·영어·중국어·한국어·스페인어·포르투갈어·베트남어·네팔어·태국어·인도네시아어·미얀마어·캄보디아어·타갈로그어·몽골어)로 공개하고 있습니다. 「외국인의 민간 임대주택 원활한 입주에 대하여」 페이지에서 읽을 수 있습니다.

(출처: 국토교통성 「외국인의 민간 임대주택 원활한 입주에 대하여」)

깨끗하게 청소하고 나갔는데 클리닝 비용을 청구받았다

특약으로 하우스 클리닝이 빌리는 사람의 부담으로 되어 있고, 그 내용을 이해하고 동의해서 계약했을 때는 청소를 하고 나가도 내는 것이 일반적입니다. 특약이 없을 때는 빌리는 사람이 보통으로 청소를 하고 있었다면 전문업체의 하우스 클리닝은 빌려주는 사람의 부담이라는 것이 가이드라인의 예입니다. 먼저 계약서를 확인하세요.

(출처: 국토교통성 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」)

청구 금액에 납득할 수 없다

먼저 빌려주는 사람에게 비용 명세를 보여 달라고 하고, 설명을 요구하며 이야기합시다. 그래도 해결되지 않을 때나 트러블이 되었을 때는 소비자 핫라인(188)(가까운 소비생활센터 등을 안내하는 전국 공통 전화번호)에 상담할 수 있습니다. 시구정촌 등의 상담 창구에서도 주거 상담을 받는 경우가 있습니다. 188의 자세한 이용 방법은 일본에서 쇼핑이나 계약으로 곤란할 때의 상담처｜소비자 핫라인 188·소비생활센터·쿨링오프에 정리했습니다.

(출처: 일본 국민생활센터 「임대주택의 원상회복 트러블에 주의하세요!」, 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(재개정판)」 제2장)

기사 작성 시 참조한 1차 정보

• e-Gov 법령검색 「민법」(제621조·제622조의2)
• 국토교통성 「『원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인』에 대하여」
• 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(재개정판)」 제1장
• 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(재개정판)」 제2장
• 국토교통성·일본임대주택관리협회 「임대주택을 퇴거할 때의 원상회복 포인트」(레이와 5년 3월)
• 국토교통성 「외국인의 민간 임대주택 원활한 입주에 대하여」
• 일본 국민생활센터 「임대주택 퇴거 시 트러블의 대처법－입주할 때부터 할 수 있는 대책－」(2025년 2월 21일)
• 일본 국민생활센터 「임대주택의 원상회복 트러블에 주의하세요!」(2026년 2월 17일)