Este artigo foi elaborado pela equipe editorial do NIPPON VISA & LIFE com base em informações de órgãos públicos, como o governo do Japão e os governos locais. As regras e as taxas podem variar de acordo com a prefeitura (cidade, distrito, vila) onde você mora.
Ao sair de um apartamento no Japão, o inquilino paga o custo de consertar o que ele mesmo quebrou ou sujou. Isso se chama “genjo kaifuku” (原状回復, restauração do imóvel). No entanto, segundo as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, o inquilino não precisa pagar pela sujeira que surge com o uso normal da moradia nem pelo desgaste causado pelo envelhecimento. O “shikikin” (敷金, caução) que você pagou ao entrar é devolvido depois de descontados esses custos, entre outros.
Neste artigo, usamos as palavras da seguinte forma:
- Quem aluga (proprietário): o dono do imóvel (locador) ou a administradora contratada pelo dono
- Quem mora (inquilino): você, que alugou o imóvel e mora nele (locatário)
Resumo: o passo a passo até a saída
- Releia o contrato: verifique como avisar a saída e as regras sobre os custos na saída (o “tokuyaku”, ou cláusula especial).
- Avise o proprietário com antecedência: confirme a data de saída e os procedimentos.
- Limpe o imóvel: retire o lixo e remova a gordura da cozinha e as manchas de água e o mofo do banheiro e do vaso sanitário.
- Vistoria de saída (tachiai): em muitos casos, você verifica o imóvel e os equipamentos junto com o proprietário ou a administradora e confirma o que precisa ser consertado. Tire fotos e faça anotações.
- Acerto de contas (seisan): os custos de reparo e outros são descontados da caução, e o restante é devolvido. Se os custos forem maiores que a caução, você paga a diferença.
Os procedimentos gerais da mudança (notificações na prefeitura, luz, gás e água, redirecionamento de correspondência etc.) estão resumidos em Checklist de procedimentos para se mudar no Japão｜Notificação de mudança de saída, notificação de mudança de entrada, cartão de residência, luz, gás, água e redirecionamento de correspondência.
O que é a restauração do imóvel (genjo kaifuku)
Pelo Código Civil (a lei básica do Japão), o inquilino tem a obrigação de, ao fim do contrato, reparar os danos que surgiram depois que alugou o imóvel. No entanto, os itens abaixo ficam de fora:
- Tsujo sonmo (通常損耗, desgaste normal): danos e sujeira que surgem com o uso normal
- Keinen henka (経年変化, mudança pelo tempo): desgaste causado pelo envelhecimento com o passar do tempo
As “Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo também explicam que restaurar o imóvel “não é devolvê-lo exatamente como estava quando foi alugado“. O que o inquilino paga é o custo de reparar danos causados de propósito, por descuido ou por falta de cuidado. O custo de reparar o desgaste do uso normal é considerado já incluído no aluguel.
Fontes: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”
(Fonte: e-Gov Pesquisa de Leis, “Código Civil”, artigo 621, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre as ‘Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel'”)
Como a caução (shikikin) é devolvida
A caução é o dinheiro que o inquilino deixa com o proprietário para garantir o pagamento do aluguel e de outras despesas. Pelo Código Civil, quando o imóvel é devolvido e o contrato termina, o proprietário deve devolver ao inquilino o que sobrar da caução depois de descontar aluguéis ainda não pagos, custos de restauração do imóvel etc.
- Se não houver aluguel atrasado e você tiver usado o imóvel com cuidado, a caução é devolvida.
- Se, por mau uso, você danificar ou sujar o imóvel ou quebrar equipamentos, em geral será cobrado o custo do reparo na saída.
- Se o custo do reparo for maior que a caução, você precisa pagar a diferença.
(Fonte: e-Gov Pesquisa de Leis, “Código Civil”, artigo 622-2, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”)
Quem paga? Exemplos de custos
As diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo mostram exemplos como os abaixo (são exemplos gerais; podem mudar conforme o contrato).
| Local | Exemplos pagos pelo proprietário (desgaste normal・itens envelhecidos) | Exemplos pagos pelo inquilino (descuido・falta de cuidado etc.) |
|---|---|---|
| Parede (papel de parede) | Manchas escuras atrás da geladeira ou da TV (marcas de calor elétrico), furos de tachinha ou alfinete usados para pendurar pôsteres ou calendários (sem necessidade de trocar a placa da parede), mudança de cor pelo sol, furos de parafuso do ar-condicionado que você mesmo instalou | Nicotina e cheiro de cigarro, furos de prego ou parafuso para pendurar objetos pesados (com necessidade de trocar a placa da parede), rabiscos, gordura da cozinha sem limpeza, mofo e manchas que se espalharam porque a condensação foi deixada sem cuidado |
| Piso | Marcas e afundamentos de móveis, mudança de cor do tatame ou do piso pelo sol | Arranhões feitos durante a mudança, manchas ou mofo no carpete porque não foi limpo depois de derramar bebida |
| Áreas com água・equipamentos | Defeito em equipamentos pelo fim da vida útil, troca da banheira etc. para o próximo inquilino | Manchas de água e mofo no banheiro, vaso sanitário e pia por falta de limpeza, gordura no exaustor e ao redor do fogão |
| Animais de estimação | — | Arranhões e cheiro em pilares ou paredes causados pelo seu animal de estimação |
| Chave | Troca da fechadura quando a chave não foi quebrada nem perdida | Troca quando a chave foi perdida ou quebrada |
| Imóvel inteiro | Limpeza profissional (quando o inquilino fazia a limpeza normal) | Custo de limpeza quando a limpeza do dia a dia não era feita |
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel (segunda edição revisada)”, capítulo 1)
Quem mora há mais tempo paga menos
Mesmo nos danos que o inquilino deve pagar, em geral quanto mais tempo você morou, menor é a sua parte. Isso porque se considera que a parte envelhecida já foi paga no aluguel.
- Por exemplo, as diretrizes mostram um cálculo em que o papel de parede e o carpete “passam a valer 1 iene depois de 6 anos“.
- No entanto, a troca da fechadura por perda da chave e o custo de limpeza por falta de limpeza, entre outros, não levam em conta os anos de moradia.
- Mesmo em equipamentos velhos, se você quebrar de propósito ou rabiscar, pode ter de pagar o custo de deixá-los em condições de uso como antes.
Atenção ao “tokuyaku” (cláusula especial) do contrato
Se o contrato tiver um “tokuyaku” (特約: acordo definido à parte das diretrizes), a divisão dos custos pode ser diferente das diretrizes. Por exemplo, uma cláusula especial que diz que o inquilino paga a “limpeza profissional na saída” ou a “limpeza do ar-condicionado”, independentemente de como usou o imóvel.
- Quando você entendeu o conteúdo da cláusula especial e concordou com ela ao assinar o contrato, em geral os custos são definidos conforme a cláusula.
- Antes de assinar o contrato, pergunte na hora à imobiliária tudo o que não entender sobre os custos de saída.
- Se você já tem contrato, verifique primeiro o que diz o seu contrato atual.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre as ‘Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel'”, Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Cuidado com problemas de restauração de imóveis alugados!”)
O que fazer na entrada, enquanto mora e na saída
Na entrada
- Verifique se há arranhões ou sujeira no imóvel e se os equipamentos, como o ar-condicionado, funcionam. Se possível, junto com o proprietário, tire fotos com data e faça anotações.
- O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo publica, em vários idiomas, a “Lista de verificação do estado do imóvel e da restauração na entrada e na saída (exemplo)“, para anotar o estado do imóvel na entrada e na saída.
- Avise a administradora ou o proprietário sobre arranhões e defeitos que já existiam.
Enquanto mora
- Quando um equipamento quebrar ou houver goteira ou vazamento de água, avise o proprietário imediatamente. Em princípio, os reparos necessários para morar são feitos pelo proprietário.
- Não procure uma empresa e peça o conserto por conta própria. Se você contratar sem autorização, pode ter de pagar parte do custo ou acabar tendo problemas.
- Antes de reformar o imóvel ou instalar um ar-condicionado, peça autorização ao proprietário. O ar-condicionado que você mesmo instalou deve ser retirado na saída.
- Mofo e manchas, se deixados sem cuidado e se espalharem, podem ficar por conta do inquilino. Limpe e ventile o imóvel com frequência.
Na saída
- Assim como na entrada, verifique o estado do imóvel tirando fotos e fazendo anotações.
- Ao receber o detalhamento do acerto de contas, compare com a forma de pensar das diretrizes, peça explicação ao proprietário sobre os custos que não entender e converse.
(Fonte: Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Como lidar com problemas na saída de imóveis alugados: medidas que você pode tomar desde a entrada”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”)
Quando tiver problemas・perguntas frequentes
Quero ler as regras de restauração do imóvel no meu idioma
O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo publica o folheto “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada” e a lista de verificação do estado do imóvel em 14 idiomas (japonês, inglês, chinês, coreano, espanhol, português, vietnamita, nepalês, tailandês, indonésio, birmanês, cambojano, tagalo e mongol). Você pode ler na página “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”.
Limpei bem antes de sair, mas me cobraram a limpeza
Se o contrato tem uma cláusula especial que coloca a limpeza profissional por conta do inquilino, e você entendeu e concordou com ela ao assinar, em geral é preciso pagar mesmo tendo limpado antes de sair. Se não houver cláusula especial e o inquilino fazia a limpeza normal, o exemplo das diretrizes é que a limpeza profissional fica por conta do proprietário. Verifique primeiro o contrato.
Não concordo com o valor cobrado
Primeiro, peça ao proprietário que mostre o detalhamento dos custos, peça explicações e converse. Se mesmo assim não se resolver ou houver um conflito, você pode consultar a Linha Direta do Consumidor (188) (número de telefone comum a todo o país que indica o Centro de Assuntos do Consumidor mais próximo, entre outros). Os balcões de atendimento das prefeituras, entre outros, também podem atender consultas sobre moradia. Como usar o 188 em detalhes está resumido em Onde pedir ajuda quando tiver problemas com compras ou contratos no Japão｜Linha Direta do Consumidor 188, Centro de Assuntos do Consumidor e cooling-off.
(Fonte: Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Cuidado com problemas de restauração de imóveis alugados!”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel (segunda edição revisada)”, capítulo 2)
Fontes primárias consultadas para elaborar este artigo
- e-Gov Pesquisa de Leis, “Código Civil” (artigos 621 e 622-2)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre as ‘Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel'”
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel (segunda edição revisada)”, capítulo 1
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Diretrizes sobre problemas de restauração do imóvel (segunda edição revisada)”, capítulo 2
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo e Associação Japonesa de Administração de Imóveis Alugados, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada” (março do ano Reiwa 5)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”
- Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Como lidar com problemas na saída de imóveis alugados: medidas que você pode tomar desde a entrada” (21 de fevereiro de 2025)
- Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Cuidado com problemas de restauração de imóveis alugados!” (17 de fevereiro de 2026)
Este artigo é uma tradução da versão original em japonês.
