Este artigo foi elaborado pela equipe editorial do NIPPON VISA & LIFE com base em informações de órgãos públicos, como o governo do Japão e os governos locais. As regras e as taxas podem variar de acordo com a prefeitura (cidade, distrito, vila) onde você mora.
Para alugar um imóvel no Japão, você procura o imóvel em uma imobiliária (loja que apresenta imóveis para alugar), passa por uma análise de cadastro e assina o contrato. No momento do contrato, muitas vezes é preciso pagar cerca de 4 a 7 meses de aluguel, por isso prepare o dinheiro com antecedência. Neste artigo, resumimos o caminho desde a busca até a saída do imóvel, etapa por etapa.
Visão geral do processo
- Procurar o imóvel pela internet ou em uma imobiliária
- Fazer a visita ao imóvel (shitami: ir ver o imóvel pessoalmente)
- Fazer o pedido de locação e passar pela análise de cadastro
- Ouvir a explicação dos pontos importantes (juyo jiko setsumei: explicação dos pontos importantes do contrato), assinar o contrato e pagar os custos iniciais
- Receber a chave, pedir luz, gás, água etc. e se mudar
- Quando o endereço estiver definido, fazer a notificação de mudança de entrada na prefeitura (cidade, distrito, vila)
- Enquanto morar no imóvel, seguir as regras sobre lixo, barulho e uso do imóvel
- Ao sair, avisar a rescisão dentro do prazo do contrato, devolver o imóvel e acertar a caução
Do pedido de locação até a entrada, normalmente leva de 1 a 2 semanas.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
Mapa por situação
| Quando | O que saber | Artigo ou informação detalhada |
|---|---|---|
| Quero procurar um imóvel | Dá para procurar pela internet, em imobiliárias, na escola etc. | Item 1 abaixo |
| Quero fechar o contrato | Há análise de cadastro, e muitas vezes pedem empresa garantidora ou fiador solidário | Item 2 abaixo |
| Quero preparar o dinheiro | Os custos iniciais são de cerca de 4 a 7 meses de aluguel | Item 3 abaixo |
| Dia da mudança | Pedir luz, gás e água, notificações na prefeitura | Item 4 abaixo |
| Enquanto mora no imóvel | Regras sobre lixo, barulho e uso do imóvel | Item 5 abaixo |
| Na saída | Aviso de rescisão, restauração do imóvel, acerto da caução | Item 6 abaixo |
| Quero uma moradia mais barata | Moradias públicas e moradias de aluguel da UR | Item 7 abaixo |
1. Procurar o imóvel
- Você pode procurar em sites de imóveis na internet. Imóveis para alugar que aceitam inquilinos estrangeiros também podem ser encontrados no “Sistema de Informações de Moradias da Rede de Segurança” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (em japonês).
- Outra forma é ir a uma imobiliária do bairro, dizer as condições que você quer e pedir que apresentem imóveis. Se você ainda não fala bem japonês, vá com alguém que fale japonês.
- Estudantes estrangeiros podem perguntar na seção de assuntos estudantis da universidade etc. se há informações sobre moradia.
- Na imobiliária, vão perguntar seu nome, trabalho, quantas pessoas vão morar com você, renda, nível de japonês, motivo da busca etc. Às vezes o pedido de locação é feito no mesmo dia, por isso leve o cartão de residência e o passaporte.
Como entender a planta (madori)
No Japão, o tipo de imóvel é escrito como “2LDK”. “L” é a sala de estar (living), “D” é a sala de jantar (dining) e “K” é a cozinha (kitchen). O número no início é a quantidade dos outros cômodos. “2LDK” significa que, além da sala de estar, sala de jantar e cozinha, há mais 2 cômodos.
O que verificar na visita
A visita é gratuita. Se você não gostar do imóvel, não precisa fazer o pedido. Verifique os equipamentos, como a cozinha e o ar-condicionado, e o lugar para colocar a geladeira e a máquina de lavar. Também é bom ver onde ficam a estação, o ponto de ônibus, o supermercado e o hospital. Como verificar se o local tem risco de desastres está explicado em Como consultar os locais de evacuação e o mapa de riscos no Japão｜O que verificar pelo seu endereço antes de um desastre.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”, Agência de Serviços de Imigração, “Guia de Vida e Trabalho”, capítulo 11)
2. Pedido de locação, análise de cadastro e contrato
Pedido de locação e análise de cadastro
Se gostar do imóvel, preencha o formulário de pedido de locação e entregue os documentos necessários para a análise. A imobiliária e o proprietário (yanushi: dono do imóvel) fazem a análise e, se você for aprovado, pode assinar o contrato.
| Documentos frequentemente pedidos na análise de cadastro |
|---|
| Passaporte, cartão de residência |
| Comprovante de renda (documento que mostra sua renda), declaração do empregador ou declaração de matrícula da escola etc. |
| Se houver fiador solidário, o comprovante de renda e o certificado de registro de carimbo (inkan toroku shomeisho) dessa pessoa |
Nos contratos de aluguel de moradia no Japão, para o caso de você não conseguir pagar o aluguel, é comum usar uma empresa garantidora de aluguel (yachin saimu hosho gaisha) ou ter um fiador solidário (rentai hoshonin: pessoa que se compromete a pagar no seu lugar). A empresa garantidora não é um seguro. O dinheiro que a empresa garantidora pagar no seu lugar será cobrado de você depois.
Antes do contrato: explicação dos pontos importantes
Antes do contrato, a imobiliária explica os pontos importantes sobre o contrato e a moradia (explicação dos pontos importantes). Se não entender algo, pergunte na hora. Ao assinar o contrato, você promete que entendeu o conteúdo e vai cumpri-lo. Antes de assinar, verifique principalmente o seguinte:
- Se o contrato é um “contrato de locação comum” ou um “contrato de locação por prazo determinado” (o contrato por prazo determinado termina ao fim do prazo, sem renovação)
- Os valores da caução (shikikin), das luvas (reikin) etc. Se houver shikibiki (parte que fica combinada como não devolvida), o valor dela
- Se há taxa de renovação na renovação do contrato e qual o valor (o prazo do contrato normalmente é de 2 anos)
- O que é proibido (reformar o imóvel, morar com pessoas não informadas, ter animais de estimação etc.)
- As condições de restauração do imóvel na saída
Ao pagar o valor do pedido (moshikomikin), verifique se ele será devolvido caso o contrato não seja fechado.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
3. Custos iniciais (dinheiro pago no contrato)
No momento do contrato, embora varie conforme a região, a referência é cerca de 4 a 7 meses de aluguel. O pagamento normalmente é em dinheiro ou por transferência bancária.
| Custo | O que é |
|---|---|
| Shikikin (caução) | Dinheiro deixado com o proprietário. Cerca de 1 a 2 meses de aluguel. É acertado na saída, e o restante é devolvido |
| Reikin (luvas) | Dinheiro pago ao proprietário. Cerca de 1 a 2 meses de aluguel. Não é devolvido. Há imóveis sem reikin |
| Taxa de intermediação | Taxa paga à imobiliária. Por regra, é de até 1 mês de aluguel |
| Prêmio do seguro contra danos (seguro contra incêndio) | Seguro para incêndio e vazamento de água. É comum contratá-lo |
| Aluguel e taxa de condomínio | O aluguel é pago no mês anterior (pagamento antecipado). A taxa de condomínio (taxa de administração) é para a luz e a limpeza das escadas e corredores etc. |
| Taxa de garantia | Quando se usa empresa garantidora. Muitas vezes se pagam 2 anos de uma vez no início, e o valor costuma ser de cerca de 30 a 60% de 1 mês de aluguel |
Se você entrar no meio do mês, o aluguel normalmente é calculado proporcionalmente aos dias. Sobre a conta bancária para receber o salário e pagar o aluguel, veja Como abrir uma conta bancária no Japão｜O que é preciso, por que a conta pode não ser aberta e como avisar o banco quando o endereço ou o prazo de permanência mudar.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
4. Dia da entrada: chave, luz, gás, água e notificações na prefeitura
- Receber a chave: depois de assinar o contrato e pagar, você recebe a chave. Ela deve ser devolvida na saída, por isso cuidado para não perdê-la.
- Verificar o estado do imóvel: se possível, junto com alguém da imobiliária, verifique onde há marcas ou sujeira. Tirar fotos com data ajuda a evitar problemas na saída. Teste os equipamentos na prática.
- Pedir luz, gás e água: pergunte os contatos à imobiliária. Ao começar a usar o gás, um funcionário da empresa de gás vai até o imóvel, e é preciso que você esteja presente.
- Telefone e internet: faça o pedido à empresa que você vai usar.
Depois de começar a morar no imóvel, faça a notificação de mudança de entrada na prefeitura em até 14 dias. Se levar o cartão de residência, você também pode fazer ao mesmo tempo a notificação do local de residência (lugar onde você mora). Para mais detalhes, veja Notificação de mudança de entrada e registro de residente｜Ao chegar ao Japão e definir onde vai morar, vá à prefeitura em até 14 dias (o que levar, passo a passo e quando se mudar).
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”, Agência de Serviços de Imigração, “Notificação de mudança do local de residência (residentes de médio a longo prazo)”)
5. Regras enquanto você mora no imóvel
- Lixo: o dia, o horário, o local e a forma de separar o lixo variam conforme a prefeitura. Ao entrar no imóvel, confirme com a imobiliária ou na prefeitura. O básico está em Como separar e descartar o lixo no Japão｜Regras básicas do lixo queimável, lixo reciclável e lixo de grande porte.
- Barulho: em apartamentos, o som passa facilmente para os vizinhos do lado, de cima e de baixo. Principalmente da noite até o começo da manhã, cuidado com voz alta, música, aspirador de pó e máquina de lavar, abrir e fechar portas e banho tarde da noite.
- Sapatos: tire os sapatos na entrada (genkan) antes de entrar.
- Umidade e mofo: o Japão é muito úmido, por isso areje o imóvel. Enxugue as gotas de água que se formam nas janelas etc. (condensação).
- Paredes: pregar pregos, pintar etc. muitas vezes é proibido pelo contrato. Verifique o contrato.
- Cozinha, banheiro e vaso sanitário: não jogue óleo nem restos de comida na pia. No vaso sanitário, não jogue nada além de excrementos e papel higiênico. Se entupir e causar danos ao apartamento de baixo, você pode ter que pagar uma indenização.
- Corredores, escadas e varanda: são áreas de uso comum e rotas de fuga, por isso não deixe objetos nesses lugares.
- Bicicleta: estacione no local determinado.
Se alguém for morar com você, informe o proprietário no momento do contrato. Se deixar morar uma pessoa que não foi informada, você pode ter que sair do imóvel.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”, Agência de Serviços de Imigração, “Guia de Vida e Trabalho”, capítulo 12)
6. Ao se mudar ou sair do imóvel
- Avisar a rescisão: avise o proprietário ou a imobiliária por escrito dentro do prazo indicado no contrato (aviso prévio de rescisão). Normalmente o prazo é de 1 a 2 meses antes.
- Pedir o desligamento de luz, gás e água: entre em contato com cada empresa e com o setor de água até 1 semana antes da mudança.
- Redirecionamento de correspondência: se fizer o pedido de redirecionamento nos correios, você recebe no novo endereço, por um certo período, as correspondências enviadas ao endereço antigo.
- Notificações na prefeitura: ao se mudar para outra cidade, distrito ou vila, é preciso fazer a notificação de mudança de saída e a notificação de mudança de entrada.
- Devolver a chave e acertar a caução: devolva a chave ao entregar o imóvel. Em princípio, a caução é devolvida, mas são descontados os custos de restauração do imóvel etc.
Restauração do imóvel (genjo kaifuku) é consertar o que o inquilino quebrou ou sujou e devolver o imóvel. Segundo as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, o inquilino não precisa pagar pela sujeira que surge com o uso normal da moradia nem pelo desgaste causado pelo envelhecimento. No entanto, uma “cláusula especial” (tokuyaku: acordo especial) do contrato pode definir como os custos são divididos. Verifique no momento do contrato.
- Ordem e prazos dos procedimentos: Checklist de procedimentos para se mudar no Japão｜Notificação de mudança de saída, notificação de mudança de entrada, cartão de residência, luz, gás, água e redirecionamento de correspondência
- Quem paga os custos: Restauração do imóvel (genjo kaifuku) e caução (shikikin) ao sair de um imóvel alugado no Japão｜Quem paga os reparos? Exemplos das diretrizes do governo
- Para descartar móveis e eletrodomésticos grandes: Como descartar lixo de grande porte no Japão｜O básico sobre pedido de coleta, etiqueta de taxa, dia e local de descarte, Como descartar TV, geladeira, máquina de lavar e ar-condicionado no Japão｜Como descartar os 4 tipos de eletrodomésticos da Lei de Reciclagem de Eletrodomésticos e quanto custa
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”, Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, “Como fazer a notificação de mudança do registro de residente (juminhyo)” (folheto))
7. Moradias públicas e moradias de aluguel da UR
| Moradia | Características |
|---|---|
| Moradia pública (koei jutaku) | Moradia que a província ou a prefeitura (cidade, distrito, vila) aluga por um preço baixo para pessoas de baixa renda com dificuldade de moradia. As condições de entrada (renda etc.) variam conforme o governo local. Para estrangeiros, pode haver condições como, por exemplo, ter status de residência de 1 ano ou mais ou um histórico de permanência. O pedido é feito à província ou prefeitura que administra a moradia |
| Moradia de aluguel da UR | Moradia administrada pela Agência de Renovação Urbana (UR). Uma das condições é ter renda acima da renda mensal de referência definida pela UR. Estrangeiros que precisam continuar morando no Japão, como residentes de médio a longo prazo (incluindo residentes permanentes) e residentes permanentes especiais, podem morar nelas. O pedido é feito em um centro de atendimento da UR etc. |
(Fonte: Agência de Serviços de Imigração, “Guia de Vida e Trabalho”, capítulo 11)
Dúvidas frequentes
Posso alugar um imóvel mesmo sem ninguém para ser meu fiador?
Usando uma empresa garantidora, há imóveis em que é possível fechar o contrato mesmo sem fiador solidário. O que é exigido varia de imóvel para imóvel, por isso pergunte na imobiliária.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
Quando o prazo do contrato acabar, tenho que sair?
No contrato de locação comum, o proprietário não pode recusar a renovação, a não ser que haja um motivo justo. Mesmo que a negociação da renovação não chegue a um acordo, o contrato é renovado automaticamente. O contrato de locação por prazo determinado termina ao fim do prazo (se houver acordo com o proprietário, é possível fazer um novo contrato). Verifique antes de assinar qual é o tipo do contrato.
(Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
E se eu tiver problemas com o contrato ou com dinheiro?
Problemas com o contrato de aluguel, a devolução da caução etc. podem ser levados à Linha Direta do Consumidor “188” ou a um Centro de Assuntos do Consumidor. Para mais detalhes, veja Onde pedir ajuda quando tiver problemas com compras ou contratos no Japão｜Linha Direta do Consumidor 188, Centro de Assuntos do Consumidor e cooling-off.
(Fonte: Agência do Consumidor, “Linha Direta do Consumidor”, Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Problemas de restauração de imóveis alugados”)
Informações disponíveis em outros idiomas
- “Guia para procurar moradia” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo: o passo a passo da busca, os documentos e custos necessários, as regras de convivência, os procedimentos de saída e a explicação de termos imobiliários podem ser lidos em inglês, chinês, coreano, vietnamita, nepalês, tailandês, indonésio, birmanês, tagalo, português etc. Os arquivos de cada idioma estão na página Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”.
- “Manual de locação de moradia para estrangeiros” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo: há folhas para escrever as condições que você quer etc., que podem ser mostradas na imobiliária.
- As “Informações de vida em vários idiomas” do Conselho das Autoridades Locais para Relações Internacionais (CLAIR) também trazem informações sobre como alugar um imóvel.
(Fonte: Agência de Serviços de Imigração, “Guia de Vida e Trabalho”, capítulo 11, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia”)
Fontes primárias consultadas para elaborar este artigo
- Agência de Serviços de Imigração, “Guia de Vida e Trabalho”, 8ª edição (capítulo 11 Moradia, capítulo 12 Regras e costumes da vida diária)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Guia para procurar moradia” (versão em japonês)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sobre a entrada tranquila de estrangeiros em moradias alugadas privadas”
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Sistema de Informações de Moradias da Rede de Segurança”
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, “Pontos principais da restauração do imóvel ao sair de uma moradia alugada”
- Agência de Serviços de Imigração, “Notificação de mudança do local de residência (residentes de médio a longo prazo)”
- Agência do Consumidor, “Linha Direta do Consumidor”
- Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC), “Problemas de restauração de imóveis alugados”
- Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, “Como fazer a notificação de mudança do registro de residente (juminhyo)” (folheto)
Este artigo é uma tradução da versão original em japonês.
