บทความนี้จัดทำโดยกองบรรณาธิการ NIPPON VISA & LIFE โดยอ้างอิงข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐ เช่น รัฐบาลญี่ปุ่นและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กฎและค่าธรรมเนียมอาจแตกต่างกันไปตามเทศบาลที่คุณอาศัยอยู่
เมื่อย้ายออกจากอพาร์ตเมนต์หรือแมนชั่นในญี่ปุ่น ผู้เช่าต้องจ่ายค่าซ่อมส่วนที่ตัวเองทำเสียหายหรือทำให้สกปรก เรียกว่า “เก็นโจไคฟุกุ” (原状回復 การคืนสภาพห้อง) อย่างไรก็ตาม ตามแนวคิดในแนวทางของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว คราบสกปรกที่เกิดจากการอยู่อาศัยตามปกติ และความเสื่อมสภาพจากความเก่า ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องจ่าย ส่วน “ชิคิคิน” (敷金 เงินมัดจำ) ที่จ่ายไว้ตอนเข้าอยู่ จะได้คืนส่วนที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เป็นต้น
ในบทความนี้ ใช้คำดังต่อไปนี้
- ผู้ให้เช่า: เจ้าของห้อง (ผู้ให้เช่า) หรือบริษัทบริหารจัดการที่เจ้าของห้องมอบหมาย
- ผู้เช่า: คุณที่เช่าห้องและอาศัยอยู่ (ผู้เช่า)
สรุปก่อน: ขั้นตอนจนถึงการย้ายออก
- อ่านสัญญาอีกครั้ง: ตรวจสอบวิธีแจ้งย้ายออก และข้อกำหนดเรื่องค่าใช้จ่ายตอนย้ายออก (“โทคุยากุ” หรือข้อตกลงพิเศษ)
- ติดต่อผู้ให้เช่าแต่เนิ่น ๆ: ยืนยันวันย้ายออกและขั้นตอน
- ทำความสะอาดห้อง: เก็บขยะ ขจัดคราบน้ำมันในครัว และคราบน้ำและเชื้อราในห้องอาบน้ำและห้องน้ำ
- การตรวจห้องตอนย้ายออก (ทาจิไอ): ในหลายกรณี จะตรวจดูห้องและอุปกรณ์ร่วมกับผู้ให้เช่าหรือบริษัทบริหารจัดการ เพื่อยืนยันจุดที่ต้องซ่อม ควรถ่ายรูปและจดบันทึกไว้
- การชำระบัญชี (เซซัง): ค่าซ่อมและอื่น ๆ จะถูกหักจากเงินมัดจำ แล้วคืนส่วนที่เหลือ หากค่าใช้จ่ายมากกว่าเงินมัดจำ ต้องจ่ายส่วนที่ขาด
ขั้นตอนการย้ายบ้านทั้งหมด (การแจ้งที่สำนักงานเขต ไฟฟ้า แก๊ส น้ำประปา การส่งต่อไปรษณีย์ ฯลฯ) สรุปไว้ใน เช็กลิสต์ขั้นตอนเมื่อย้ายบ้านในญี่ปุ่น｜การแจ้งย้ายออก การแจ้งย้ายเข้า บัตรไซริวการ์ด ไฟฟ้า แก๊ส น้ำประปา และการส่งต่อไปรษณีย์
(แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”)
การคืนสภาพห้อง (เก็นโจไคฟุกุ) คืออะไร
ตามประมวลกฎหมายแพ่ง (กฎหมายพื้นฐานของญี่ปุ่น) ผู้เช่ามีหน้าที่คืนสภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นหลังเช่าห้อง เมื่อสัญญาสิ้นสุด อย่างไรก็ตาม สิ่งต่อไปนี้ ไม่รวมอยู่ด้วย
- ซึโจซนโมว (通常損耗 การสึกหรอตามปกติ): ความเสียหายหรือคราบสกปรกที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ
- เคเน็นเฮงกะ (経年変化 การเปลี่ยนแปลงตามกาลเวลา): ความเสื่อมสภาพเพราะเก่าลงตามเวลา
“ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง” ของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว ก็อธิบายว่าการคืนสภาพห้อง “ไม่ใช่การทำให้กลับไปเหมือนตอนที่เช่าทุกประการ” สิ่งที่ผู้เช่าต้องจ่ายคือค่าซ่อมความเสียหายที่เกิดจากการจงใจทำเสียหาย ความประมาทเลินเล่อ หรือการละเลยการดูแล ส่วนค่าซ่อมความเสียหายจากการใช้งานตามปกติ ถือว่ารวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว
แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”
(แหล่งที่มา: e-Gov ค้นหากฎหมาย “ประมวลกฎหมายแพ่ง” มาตรา 621, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับ ‘ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง'”)
วิธีที่เงินมัดจำ (ชิคิคิน) ได้คืน
เงินมัดจำคือเงินที่ผู้เช่าฝากไว้กับผู้ให้เช่า เพื่อเป็นหลักประกันการจ่ายค่าเช่า ฯลฯ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง เมื่อคืนห้องและสัญญาสิ้นสุดแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินส่วนที่เหลือหลังหัก ค่าเช่าที่ยังไม่ได้จ่าย ค่าคืนสภาพห้อง ฯลฯ จากเงินมัดจำให้แก่ผู้เช่า
- หากไม่มีการลืมจ่ายค่าเช่า ฯลฯ และใช้ห้องอย่างสะอาดเรียบร้อย จะได้เงินมัดจำคืน
- หากใช้งานไม่ดีจนทำให้ห้องเสียหาย สกปรก หรือทำอุปกรณ์เสีย โดยทั่วไปจะถูกเรียกเก็บค่าซ่อมตอนย้ายออก
- หากค่าซ่อมมากกว่าเงินมัดจำ ต้องจ่ายส่วนที่ขาด
(แหล่งที่มา: e-Gov ค้นหากฎหมาย “ประมวลกฎหมายแพ่ง” มาตรา 622-2, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”)
ใครจ่าย? ตัวอย่างค่าใช้จ่าย
แนวทางของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว แสดงตัวอย่างดังต่อไปนี้ (เป็นตัวอย่างทั่วไป อาจเปลี่ยนไปตามเนื้อหาของสัญญา)
| จุด | ตัวอย่างที่ผู้ให้เช่าจ่าย (การสึกหรอตามปกติ・ของที่เก่าลง) | ตัวอย่างที่ผู้เช่าจ่าย (ความประมาท・การดูแลไม่เพียงพอ ฯลฯ) |
|---|---|---|
| ผนัง (วอลเปเปอร์) | รอยดำหลังตู้เย็นหรือทีวี (รอยไหม้จากไฟฟ้า) รูหมุดหรือเข็มที่ใช้ติดโปสเตอร์หรือปฏิทิน (ระดับที่ไม่ต้องเปลี่ยนแผ่นบอร์ดด้านใน) การเปลี่ยนสีจากแสงแดด รูสกรูของแอร์ที่ติดตั้งเอง | คราบนิโคตินและกลิ่นบุหรี่ รูตะปูหรือสกรูสำหรับแขวนของหนัก (ระดับที่ต้องเปลี่ยนแผ่นบอร์ดด้านใน) รอยขีดเขียน คราบน้ำมันในครัวที่ไม่ได้ดูแล เชื้อราและคราบที่ลุกลามเพราะปล่อยหยดน้ำเกาะไว้ |
| พื้น | รอยหรือรอยบุ๋มจากการวางเฟอร์นิเจอร์ การเปลี่ยนสีของเสื่อทาตามิหรือพื้นไม้จากแสงแดด | รอยขีดข่วนจากการขนของตอนย้ายบ้าน คราบหรือเชื้อราบนพรมเพราะไม่ได้ดูแลหลังทำเครื่องดื่มหก |
| จุดที่ใช้น้ำ・อุปกรณ์ | อุปกรณ์เสียตามอายุการใช้งาน การเปลี่ยนอ่างอาบน้ำ ฯลฯ สำหรับผู้เช่าคนต่อไป | คราบน้ำและเชื้อราในห้องอาบน้ำ ห้องน้ำ และอ่างล้างหน้าเพราะละเลยการทำความสะอาด คราบน้ำมันที่พัดลมดูดอากาศและรอบเตา |
| สัตว์เลี้ยง | — | รอยขีดข่วนและกลิ่นที่เสาหรือผนังจากสัตว์เลี้ยงที่เลี้ยงไว้ |
| กุญแจ | การเปลี่ยนกุญแจเมื่อไม่ได้ทำเสียหรือทำหาย | การเปลี่ยนเมื่อทำกุญแจหายหรือทำเสีย |
| ทั้งห้อง | การทำความสะอาดโดยบริษัทมืออาชีพ (เมื่อผู้เช่าทำความสะอาดตามปกติ) | ค่าทำความสะอาดเมื่อไม่ได้ทำความสะอาดตามปกติ |
(แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง (ฉบับปรับปรุงครั้งที่สอง)” บทที่ 1)
ห้องที่อยู่มานาน ภาระจะเบาลง
แม้เป็นความเสียหายที่ผู้เช่าต้องจ่าย โดยทั่วไป ยิ่งอยู่มานาน ภาระของผู้เช่าก็ยิ่งน้อยลง เพราะถือว่าส่วนที่เก่าลงได้จ่ายไปแล้วในรูปของค่าเช่า
- ตัวอย่างเช่น แนวทางแสดงแนวคิดการคำนวณว่าวอลเปเปอร์และพรม “จะมีมูลค่าเหลือ 1 เยนเมื่อผ่านไป 6 ปี“
- อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนกุญแจเมื่อทำหาย หรือค่าทำความสะอาดเพราะไม่ได้ทำความสะอาด ฯลฯ จะไม่นำจำนวนปีที่อยู่อาศัยมาพิจารณา
- แม้เป็นอุปกรณ์ที่เก่าแล้ว หากจงใจทำเสียหรือขีดเขียน อาจต้องจ่ายค่าทำให้กลับมาใช้งานได้เหมือนเดิม
ระวัง “โทคุยากุ” (ข้อตกลงพิเศษ) ในสัญญา
หากสัญญามี “โทคุยากุ” (特約: ข้อตกลงที่กำหนดแยกจากแนวทาง) ภาระอาจแตกต่างจากแนวทางได้ ตัวอย่างเช่น ข้อตกลงพิเศษที่ให้ผู้เช่าจ่าย “ค่าทำความสะอาดห้องตอนย้ายออก” หรือ “ค่าล้างแอร์” ไม่ว่าจะใช้งานอย่างไร
- เมื่อเข้าใจเนื้อหาของข้อตกลงพิเศษและยินยอมทำสัญญาแล้ว โดยทั่วไปจะกำหนดภาระตามข้อตกลงพิเศษ
- ก่อนทำสัญญา หากมีเรื่องที่ไม่เข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตอนย้ายออก ให้ถามบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทันทีในตอนนั้น
- ผู้ที่ทำสัญญาไปแล้ว ให้ตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาปัจจุบันก่อน
(แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับ ‘ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง'”, ศูนย์กิจการผู้บริโภคแห่งชาติญี่ปุ่น (NCAC) “ระวังปัญหาการคืนสภาพห้องเช่า!”)
สิ่งที่ควรทำตอนเข้าอยู่・ระหว่างอยู่อาศัย・ตอนย้ายออก
ตอนเข้าอยู่
- ตรวจดูว่าห้องมีรอยหรือคราบสกปรกหรือไม่ และอุปกรณ์ เช่น แอร์ ทำงานหรือไม่ หากเป็นไปได้ ให้ทำร่วมกับผู้ให้เช่า ถ่ายรูปที่รู้วันที่ และจดบันทึกไว้
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว เผยแพร่ “รายการตรวจสอบสภาพห้องและการคืนสภาพห้องตอนเข้าอยู่และย้ายออก (ตัวอย่าง)” สำหรับบันทึกสภาพห้องตอนเข้าอยู่และตอนย้ายออก เป็นหลายภาษา
- แจ้งรอยหรือความบกพร่องที่มีอยู่ก่อนแล้วให้บริษัทบริหารจัดการหรือผู้ให้เช่าทราบ
ระหว่างอยู่อาศัย
- เมื่ออุปกรณ์เสีย หรือมีน้ำฝนรั่วหรือน้ำรั่ว ให้ติดต่อผู้ให้เช่าทันที โดยหลักการ ผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมสิ่งที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย
- อย่าหาช่างและสั่งซ่อมเอง หากสั่งเองโดยพลการ อาจต้องจ่ายค่าใช้จ่ายบางส่วน หรือเกิดปัญหาได้
- ก่อนปรับปรุงห้องหรือติดตั้งแอร์ ให้ขออนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน แอร์ที่ติดตั้งเองต้องถอดออกตอนย้ายออก
- เชื้อราหรือคราบ หากปล่อยไว้จนลุกลาม อาจเป็นภาระของผู้เช่า ควรทำความสะอาดและระบายอากาศเป็นประจำ
ตอนย้ายออก
- ตรวจสภาพห้องเหมือนตอนเข้าอยู่ โดยถ่ายรูปและจดบันทึกไว้
- เมื่อได้รับรายละเอียดการชำระบัญชี ให้เปรียบเทียบกับแนวคิดของแนวทาง ค่าใช้จ่ายใดที่ไม่เข้าใจให้ขอคำอธิบายจากผู้ให้เช่าและพูดคุยกัน
(แหล่งที่มา: ศูนย์กิจการผู้บริโภคแห่งชาติญี่ปุ่น (NCAC) “วิธีรับมือปัญหาตอนย้ายออกจากห้องเช่า – มาตรการที่ทำได้ตั้งแต่ตอนเข้าอยู่ -“, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับการเข้าอยู่ห้องเช่าเอกชนของชาวต่างชาติอย่างราบรื่น”)
เมื่อมีปัญหา・คำถามที่พบบ่อย
อยากอ่านกฎการคืนสภาพห้องเป็นภาษาของตัวเอง
กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว เผยแพร่แผ่นพับ “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า” และรายการตรวจสอบสภาพห้อง เป็น 14 ภาษา (ญี่ปุ่น อังกฤษ จีน เกาหลี สเปน โปรตุเกส เวียดนาม เนปาล ไทย อินโดนีเซีย เมียนมา กัมพูชา ตากาล็อก มองโกเลีย) อ่านได้จากหน้า “เกี่ยวกับการเข้าอยู่ห้องเช่าเอกชนของชาวต่างชาติอย่างราบรื่น”
(แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับการเข้าอยู่ห้องเช่าเอกชนของชาวต่างชาติอย่างราบรื่น”)
ทำความสะอาดอย่างดีก่อนย้ายออกแล้ว แต่ยังถูกเรียกเก็บค่าทำความสะอาด
หากข้อตกลงพิเศษกำหนดให้ค่าทำความสะอาดห้องเป็นภาระของผู้เช่า และเข้าใจเนื้อหาแล้วยินยอมทำสัญญา โดยทั่วไปแม้ทำความสะอาดก่อนย้ายออกก็ต้องจ่าย หากไม่มีข้อตกลงพิเศษ และผู้เช่าทำความสะอาดตามปกติ ตัวอย่างในแนวทางคือ การทำความสะอาดโดยบริษัทมืออาชีพเป็นภาระของผู้ให้เช่า ให้ตรวจสอบสัญญาก่อน
(แหล่งที่มา: กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า”)
ไม่เห็นด้วยกับจำนวนเงินที่ถูกเรียกเก็บ
ก่อนอื่น ให้ขอดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายจากผู้ให้เช่า ขอคำอธิบาย และพูดคุยกัน หากยังแก้ไม่ได้หรือเกิดปัญหา สามารถปรึกษา สายด่วนผู้บริโภค (188) (หมายเลขโทรศัพท์ร่วมทั่วประเทศที่จะแนะนำศูนย์กิจการผู้บริโภค ฯลฯ ที่อยู่ใกล้คุณ) ได้ ช่องทางปรึกษาของเทศบาล ฯลฯ ก็อาจรับปรึกษาเรื่องที่อยู่อาศัยด้วย วิธีใช้ 188 โดยละเอียดสรุปไว้ใน ช่องทางปรึกษาเมื่อมีปัญหาเรื่องการซื้อของหรือสัญญาในญี่ปุ่น｜สายด่วนผู้บริโภค 188 ศูนย์กิจการผู้บริโภค และคูลลิ่งออฟ
(แหล่งที่มา: ศูนย์กิจการผู้บริโภคแห่งชาติญี่ปุ่น (NCAC) “ระวังปัญหาการคืนสภาพห้องเช่า!”, กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง (ฉบับปรับปรุงครั้งที่สอง)” บทที่ 2)
ข้อมูลปฐมภูมิที่ใช้อ้างอิงในการเขียนบทความ
- e-Gov ค้นหากฎหมาย “ประมวลกฎหมายแพ่ง” (มาตรา 621・มาตรา 622-2)
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับ ‘ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง'”
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง (ฉบับปรับปรุงครั้งที่สอง)” บทที่ 1
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “ปัญหาและแนวทางเกี่ยวกับการคืนสภาพห้อง (ฉบับปรับปรุงครั้งที่สอง)” บทที่ 2
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว・สมาคมการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยให้เช่าแห่งญี่ปุ่น “ประเด็นสำคัญของการคืนสภาพห้องเมื่อย้ายออกจากห้องเช่า” (มีนาคม เรวะ 5)
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว “เกี่ยวกับการเข้าอยู่ห้องเช่าเอกชนของชาวต่างชาติอย่างราบรื่น”
- ศูนย์กิจการผู้บริโภคแห่งชาติญี่ปุ่น (NCAC) “วิธีรับมือปัญหาตอนย้ายออกจากห้องเช่า – มาตรการที่ทำได้ตั้งแต่ตอนเข้าอยู่ -” (21 กุมภาพันธ์ 2025)
- ศูนย์กิจการผู้บริโภคแห่งชาติญี่ปุ่น (NCAC) “ระวังปัญหาการคืนสภาพห้องเช่า!” (17 กุมภาพันธ์ 2026)
บทความนี้เป็นการแปลจากต้นฉบับภาษาญี่ปุ่น
