Bài viết này do Ban biên tập NIPPON VISA & LIFE soạn dựa trên thông tin của các cơ quan công như nhà nước và chính quyền địa phương. Quy tắc và chi phí có thể khác nhau tùy theo thành phố, quận, thị trấn, làng nơi bạn sống.
Nếu điều hòa hoặc máy nước nóng (給湯器, máy làm nóng nước) trong phòng bạn thuê tại Nhật Bản bị hỏng, trước hết hãy liên hệ chủ nhà (家主, còn gọi là ooya) hoặc công ty quản lý. Về nguyên tắc, những sửa chữa cần thiết để ở được do chủ nhà thực hiện và chủ nhà cũng trả tiền. Tuy nhiên, nếu hỏng do cách sử dụng của người thuê thì người thuê phải trả.
Toàn bộ quy trình từ khi thuê phòng đến khi trả phòng được tổng hợp tại Quy trình thuê phòng và chuyển nhà tại Nhật Bản | Tìm phòng, hợp đồng, chi phí ban đầu, dọn vào, quy tắc khi sống và trả phòng.
Kết luận trước: Quy trình khi thiết bị bị hỏng
- Kiểm tra an toàn: Khi nguy hiểm, chẳng hạn nước đang tràn ra hoặc có mùi khét, hãy ngừng sử dụng máy đó.
- Liên hệ chủ nhà hoặc công ty quản lý: Cho biết hỏng từ khi nào, chỗ nào, hỏng như thế nào. Chụp ảnh hoặc quay video sẵn sẽ giúp giải thích dễ hơn.
- Quyết định ngày sửa chữa: Thông thường chủ nhà sẽ sắp xếp thợ sửa chữa. Khi chủ nhà tiến hành sửa chữa, về nguyên tắc người thuê không thể từ chối.
- Xác nhận chi phí: Ai trả tiền được quyết định bởi nguyên nhân hư hỏng và nội dung hợp đồng. Hãy xác nhận trước khi sửa.
Trước khi tự gọi thợ đến sửa, hãy liên hệ chủ nhà hoặc công ty quản lý trước. Nếu tự sửa trước, có thể xảy ra tranh chấp về việc có được hoàn lại tiền hay không.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 606, Điều 615, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” Điều 9)
Người cần liên hệ là “chủ nhà” hoặc “công ty quản lý”
Ở nhà cho thuê, người sở hữu phòng được gọi là “chủ nhà” (家主, yanushi hoặc 大家, ooya). Công ty được chủ nhà nhờ quản lý tòa nhà và phòng được gọi là “công ty quản lý” (管理会社, kanri gaisha).
- Thông tin liên hệ thường được ghi trong hợp đồng thuê nhà (賃貸借契約書, hợp đồng ký khi thuê phòng) hoặc giấy tờ nhận được khi dọn vào.
- Nếu không biết, hãy hỏi công ty bất động sản đã giới thiệu phòng cho bạn.
- Người sống trong ký túc xá hoặc nhà ở của công ty cũng nên hỏi người phụ trách ở công ty xem nên liên hệ với ai.
Theo pháp luật Nhật Bản (Bộ luật Dân sự), khi phòng cần sửa chữa, người thuê phải báo cho chủ nhà mà không chậm trễ (trừ khi chủ nhà đã biết). Dù là hỏng hóc nhỏ, nếu để mặc có thể trở thành hỏng hóc lớn. Khi phát hiện, hãy liên hệ sớm.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 615)
Những điều cần nói khi liên hệ
| Điều cần nói | Ví dụ |
|---|---|
| Tên và số phòng | “Tôi là △△ ở phòng 203 tòa ○○ Mansion” |
| Thiết bị bị hỏng | Điều hòa, máy nước nóng, nhà vệ sinh, vòi nước nhà bếp, v.v. |
| Từ khi nào | “Từ tối hôm qua” |
| Tình trạng thế nào | “Không có nước nóng”, “Nước chảy không ngừng”, “Bấm điều khiển từ xa mà không chạy” |
| Thời gian có thể liên lạc | “Ngày thường, sau 18 giờ tôi có thể nghe điện thoại” |
Nếu lo lắng khi nói tiếng Nhật, bạn cũng có thể viết điều muốn nói ra giấy hoặc email rồi gửi. Gửi kèm ảnh sẽ giúp truyền đạt dễ hơn dù ít lời.
Ai trả tiền sửa chữa?
Về cơ bản, chủ nhà sửa và chủ nhà trả tiền
Theo Bộ luật Dân sự, chủ nhà phải thực hiện những sửa chữa cần thiết để sử dụng phòng. Trong “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” (mẫu hợp đồng do nhà nước đưa ra) do Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch soạn, nguyên tắc cơ bản cũng là chủ nhà sửa chữa và chủ nhà trả tiền.
Những thứ hỏng tự nhiên do cũ đi (ví dụ: điều hòa hoặc máy nước nóng hỏng sau thời gian dài sử dụng) là ví dụ tiêu biểu của “những thứ chủ nhà sửa”.
Nếu do cách sử dụng của người thuê, người thuê trả tiền
Theo Bộ luật Dân sự, những sửa chữa trở nên cần thiết do lỗi của người thuê (cố ý làm hỏng, sử dụng sai cách, v.v.) không thuộc những sửa chữa mà chủ nhà phải làm. Theo hợp đồng mẫu, chi phí đó do người thuê trả.
Những sửa chữa nhỏ như bóng đèn, gioăng có thể tự làm
Theo hợp đồng mẫu, những sửa chữa tốn ít chi phí như sau người thuê có thể tự làm, và khi đó người thuê trả tiền (cũng có thể nhờ chủ nhà sửa).
- Thay bóng đèn, đèn huỳnh quang
- Thay cầu chì
- Thay gioăng vòi nước (bộ phận cao su để chặn rò rỉ nước) hoặc lõi van (koma)
- Thay nút cao su, dây xích ở phòng tắm, v.v.
- Các sửa chữa khác có chi phí nhỏ
Tuy nhiên, đây là ví dụ trong mẫu của nhà nước. Quy tắc thực tế được quyết định bởi nội dung hợp đồng của bạn. Hãy kiểm tra những phần có ghi “修繕” (tu sửa), “修理” (sửa chữa), “特約” (điều khoản đặc biệt). Chỗ nào không hiểu, hãy hỏi chủ nhà, công ty quản lý hoặc công ty bất động sản.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 606, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” Điều 9, Phụ lục bảng 4, Phụ lục bảng 5)
Nếu chủ nhà không sửa thì sao?
Có trường hợp đã liên hệ mà chủ nhà mãi không sửa. Theo Bộ luật Dân sự, trong một trong hai trường hợp sau, người thuê có thể tự sửa chữa.
- Khi người thuê đã báo cho chủ nhà rằng cần sửa chữa (hoặc chủ nhà đã biết), nhưng chủ nhà không sửa trong thời gian hợp lý
- Khi có tình huống cấp bách cần sửa ngay
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự có ghi rằng khi người thuê đã trả chi phí sửa chữa mà lẽ ra chủ nhà phải trả, người thuê có thể yêu cầu chủ nhà hoàn trả chi phí đó.
Tuy nhiên, “thời gian hợp lý” là bao lâu, trường hợp nào được coi là “tình huống cấp bách cần sửa ngay” thì khác nhau tùy hoàn cảnh. Trước khi tự gọi thợ, nếu làm sẵn những việc sau sẽ có ích khi thương lượng sau này.
- Lưu lại ngày và nội dung đã liên hệ chủ nhà hoặc công ty quản lý bằng ghi chú hoặc email
- Chụp ảnh chỗ bị hỏng
- Nhận báo giá và biên lai sửa chữa, rồi giữ lại
Nếu khó tự mình phán đoán, hãy liên hệ “Nơi tư vấn khi gặp khó khăn” ở bên dưới.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 607-2, Điều 608)
Tiền thuê nhà trong thời gian không dùng được thiết bị thì sao?
Theo Bộ luật Dân sự, khi một phần của phòng không sử dụng được và nguyên nhân không phải do lỗi của người thuê, tiền thuê nhà sẽ được giảm theo tỷ lệ phần không sử dụng được. Theo hợp đồng mẫu, mức giảm và thời gian giảm, v.v. do chủ nhà và người thuê thương lượng với nhau.
Ngay cả khi muốn được giảm tiền thuê nhà, đừng tự ý trả ít đi, mà trước hết hãy thương lượng với chủ nhà hoặc công ty quản lý.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 611, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” Điều 12)
Lưu ý theo từng tình huống
Khi rò rỉ nước, nhà vệ sinh bị tắc
- Nếu đường thoát nước bị tắc và nước tràn ra, có thể gây thiệt hại cho phòng ở tầng dưới. Khi phòng tầng dưới bị thiệt hại, có trường hợp bạn phải bồi thường (trả tiền để bù đắp thiệt hại) (sách hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch).
- Không xả xuống bồn cầu bất cứ thứ gì ngoài chất thải và giấy vệ sinh. Không đổ dầu ăn, rác thực phẩm vào lỗ thoát nước nhà bếp, hoặc rác vào lỗ thoát nước phòng tắm, để tránh bị tắc.
- Nếu bạn không dùng nước mà phần gọi là “pilot” trên đồng hồ nước (thiết bị đo lượng nước đã dùng) vẫn quay, có thể nước đang rò rỉ ở đâu đó (hướng dẫn của Cục Cấp nước Tokyo).
- Người sống ở chung cư hoặc nhà tập thể (apartment), trước khi tự nhờ thợ sửa chữa, hãy hỏi ý kiến người quản lý tòa nhà hoặc công ty quản lý.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm phòng”, Cục Cấp nước Tokyo “Về rò rỉ nước”)
Khi điều hòa, máy nước nóng không chạy
- Kiểm tra xem điều hòa hoặc máy nước nóng trong phòng có được ghi trong hợp đồng là thiết bị của phòng hay không, rồi liên hệ chủ nhà hoặc công ty quản lý.
- Ngay cả khi không rõ có phải là thiết bị của phòng hay không, hãy hỏi chủ nhà hoặc công ty quản lý trước khi tự gọi thợ.
- Hỏng hóc do dùng lâu ngày, cũ đi về cơ bản thuộc “những thứ chủ nhà sửa” ở phần trên.
Đọng sương, nấm mốc
Nhật Bản có độ ẩm cao, đặc biệt vào mùa hè hơi ẩm dễ tích tụ trong phòng. Sách hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch khuyên nên thông gió cho phòng và lau đi khi có đọng sương (giọt nước bám trên cửa sổ, v.v.). Nếu để mặc sẽ sinh ra nấm mốc.
Vết bẩn hoặc nấm mốc xuất hiện do người thuê chăm sóc không đủ thì khi trả phòng, người thuê có thể phải trả chi phí sửa chữa.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm phòng”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” Phụ lục bảng 5)
Câu hỏi thường gặp
Nếu trả phòng khi thiết bị vẫn còn hỏng thì sao?
Khi trả phòng, có quy tắc gọi là “khôi phục nguyên trạng” (原状回復, genjo kaifuku): người thuê sửa lại những chỗ mình đã làm hỏng hoặc làm trầy xước rồi trả phòng. Những thứ cũ đi một cách tự nhiên hoặc hao mòn do sử dụng bình thường không phải là thứ người thuê phải trả tiền. Chi tiết xem tại Khôi phục nguyên trạng và tiền đặt cọc khi trả nhà thuê tại Nhật Bản | Ai trả tiền sửa chữa? Ví dụ theo hướng dẫn của nhà nước.
Nếu trả phòng mà không báo cho chủ nhà biết thiết bị bị hỏng, sẽ không rõ hỏng khi nào và vì sao, khiến việc thương lượng trở nên khó khăn. Khi thiết bị hỏng, hãy liên hệ trong thời gian bạn còn đang ở.
Có được từ chối không cho thợ sửa chữa vào phòng không?
Theo Bộ luật Dân sự, khi chủ nhà muốn thực hiện những việc như sửa chữa cần thiết để bảo quản phòng, người thuê không thể từ chối. Theo hợp đồng mẫu, chủ nhà phải báo trước cho người thuê. Nếu ngày giờ không thuận tiện, hãy trao đổi với chủ nhà hoặc công ty quản lý để đổi lại.
(Nguồn: Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” Điều 606, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” Điều 9)
Có được đóng đinh vào tường để lắp kệ không?
Sách hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch cho biết việc đóng đinh vào tường hoặc sơn tường thường bị cấm. Hãy kiểm tra mục “điều cấm” (禁止事項) trong hợp đồng, và nếu cần thì xin phép chủ nhà.
(Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm phòng”)
Nơi tư vấn khi gặp khó khăn
- Về sửa chữa (trước hết): Chủ nhà, công ty quản lý, công ty bất động sản đã giới thiệu phòng
- Khi không thỏa thuận được với chủ nhà hoặc công ty quản lý về chi phí hoặc sửa chữa: Đường dây nóng người tiêu dùng (188), gọi số “188“. Cuộc gọi sẽ được nối đến nơi tư vấn gần nhất như Trung tâm Tư vấn Người tiêu dùng. Vào thứ Bảy, Chủ nhật, ngày lễ khi các nơi tư vấn của thành phố, quận, thị trấn, làng, v.v. không mở cửa, cuộc gọi sẽ được nối đến Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản (NCAC) (trừ một số khu vực và dịp cuối năm, đầu năm mới, v.v.). Không gọi được từ một số loại điện thoại như điện thoại IP.
- Kiến thức cơ bản về tìm phòng: “Sách hướng dẫn tìm phòng” của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch có thể đọc bằng 14 ngôn ngữ, bao gồm tiếng Nhật.
(Nguồn: Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản “Các trung tâm tư vấn người tiêu dùng trên toàn quốc”, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm phòng”)
Thông tin gốc được tham khảo khi viết bài
- Hệ thống tra cứu pháp luật e-Gov “Bộ luật Dân sự” (Điều 606, Điều 607-2, Điều 608, Điều 611, Điều 615)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Hợp đồng mẫu nhà cho thuê” (bản tháng 3 năm Heisei 30; Điều 9, Điều 12, Phụ lục bảng 4, Phụ lục bảng 5)
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch “Sách hướng dẫn tìm phòng” (Thúc đẩy người nước ngoài vào ở nhà cho thuê tư nhân thuận lợi)
- Cục Cấp nước Tokyo “Về rò rỉ nước”
- Trung tâm Quốc gia về Các vấn đề Người tiêu dùng Nhật Bản “Các trung tâm tư vấn người tiêu dùng trên toàn quốc”
- Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú “Sách hướng dẫn sinh hoạt và làm việc” Chương 11 Nhà ở
Bài viết này là bản dịch từ phiên bản tiếng Nhật gốc.
