Quando algo quebra no imóvel alugado no Japão｜Quem avisar sobre ar-condicionado, aquecedor de água e vazamentos, e quem paga o conserto

2026-10-30

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Este artigo foi elaborado pela equipe editorial do NIPPON VISA & LIFE com base em informações de órgãos públicos, como o governo do Japão e os governos locais. As regras e as taxas podem variar de acordo com a prefeitura (cidade, distrito, vila) onde você mora.

Se o ar-condicionado ou o aquecedor de água (aparelho que esquenta a água) do imóvel que você aluga no Japão quebrar, avise primeiro o proprietário (大家 ōya) ou a administradora. Em princípio, os consertos necessários para morar no imóvel são feitos pelo proprietário, que também paga os custos. Porém, se o defeito foi causado pela forma de uso do inquilino, quem paga é o inquilino.

O passo a passo completo, de alugar o imóvel até sair dele, está em Como alugar um imóvel e se mudar no Japão｜Busca, contrato, custos iniciais, mudança, regras de convivência e saída do imóvel.

Table of Contents

Resumo: o que fazer quando um equipamento quebra

Verifique a segurança: se houver perigo, como água transbordando ou cheiro de queimado, pare de usar o aparelho.
Avise o proprietário ou a administradora: diga desde quando, onde e como o equipamento quebrou. Tirar fotos ou fazer vídeos facilita a explicação.
Combine a data do conserto: normalmente, o proprietário chama a empresa de conserto. Quando o proprietário vai fazer o conserto, em princípio o inquilino não pode recusar.
Confirme os custos: quem paga depende da causa do defeito e do que diz o contrato. Confirme antes do conserto.

Antes de chamar você mesmo uma empresa para consertar, avise primeiro o proprietário ou a administradora. Se você consertar por conta própria antes, pode haver discussão sobre se o valor será devolvido ou não.

(Fontes: Busca de Leis e-Gov「民法」(Código Civil), artigos 606 e 615, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「賃貸住宅標準契約書」(Contrato Padrão de Locação Residencial), artigo 9)

Quem você deve avisar: o “proprietário” ou a “administradora”

Em imóveis alugados, o dono do imóvel é chamado de “家主 (yanushi)” ou “大家 (ōya)”. A empresa que cuida do prédio e dos apartamentos a pedido do proprietário é chamada de “管理会社 (kanri gaisha)”, a administradora.

O contato costuma estar no contrato de locação (contrato feito ao alugar o imóvel) ou nos documentos recebidos na mudança.
Se não souber, pergunte à imobiliária que apresentou o imóvel.
Quem mora em alojamento ou moradia da empresa deve perguntar também ao responsável da empresa onde deve avisar.

Pela lei do Japão (Código Civil), quando o imóvel precisa de conserto, o inquilino deve avisar o proprietário sem demora (exceto quando o proprietário já sabe). Mesmo um defeito pequeno pode virar um problema grande se for deixado de lado. Ao perceber, avise o quanto antes.

(Fontes: Busca de Leis e-Gov「民法」(Código Civil), artigo 615)

O que dizer ao avisar

O que dizer	Exemplo
Nome e número do apartamento	“Aqui é △△, do apartamento 203 do Mansion ○○”
Equipamento que quebrou	Ar-condicionado, aquecedor de água, vaso sanitário, torneira da cozinha etc.
Desde quando	“Desde ontem à noite”
Como está	“Não sai água quente”, “A água não para de sair”, “Aperto o controle remoto e não funciona”
Horário em que pode ser contatado	“Nos dias úteis, posso atender o telefone depois das 18h”

Se você tem receio de falar em japonês, também pode escrever o que quer dizer em um papel ou e-mail e enviar. Mandar fotos junto ajuda a transmitir a mensagem mesmo com poucas palavras.

Quem paga o conserto?

Regra básica: o proprietário conserta e o proprietário paga

O Código Civil determina que o proprietário deve fazer os consertos necessários para o uso do imóvel. No “Contrato Padrão de Locação Residencial” (modelo de contrato apresentado pelo governo) elaborado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, a regra básica também é que o proprietário faz o conserto e paga os custos.

Coisas que quebraram naturalmente por serem velhas (por exemplo, o defeito de um ar-condicionado ou aquecedor de água usado por muito tempo) são o exemplo típico dessas “coisas que o proprietário conserta”.

Se a causa for a forma de uso do inquilino, o inquilino paga

Pelo Código Civil, os consertos que se tornaram necessários por culpa do inquilino (quebrou de propósito, usou de forma errada etc.) não estão entre aqueles que o proprietário deve fazer. No contrato padrão, esses custos são pagos pelo inquilino.

Pequenos consertos, como lâmpadas e vedações, você pode fazer por conta própria em alguns casos

No contrato padrão, consertos de baixo custo como os abaixo podem ser feitos pelo próprio inquilino, e nesse caso o custo é pago pelo inquilino (também é possível pedir o conserto ao proprietário).

Troca de lâmpadas e lâmpadas fluorescentes
Troca de fusíveis
Troca da vedação da torneira (peça de borracha que impede o vazamento) ou do reparo (コマ koma)
Troca da tampa de borracha e da corrente do ralo da banheira etc.
Outros consertos de custo baixo

Porém, isto é um exemplo do modelo do governo. As regras reais dependem do que está escrito no seu contrato. Verifique as partes onde estão escritas as palavras “修繕” (reparo), “修理” (conserto) e “特約” (cláusula especial). Se não entender algo, pergunte ao proprietário, à administradora ou à imobiliária.

(Fontes: Busca de Leis e-Gov「民法」(Código Civil), artigo 606, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「賃貸住宅標準契約書」(Contrato Padrão de Locação Residencial), artigo 9, Tabela Anexa 4 e Tabela Anexa 5)

E se o proprietário não consertar?

Às vezes, mesmo depois de avisar, o proprietário demora muito para fazer o conserto. O Código Civil determina que, em qualquer um dos casos abaixo, o inquilino pode fazer o conserto por conta própria.

Quando o inquilino avisou o proprietário de que o conserto era necessário (ou o proprietário já sabia), mas o proprietário não fez o conserto dentro de um prazo razoável
Quando há uma situação urgente que exige o conserto imediato

Além disso, o Código Civil diz que, quando o inquilino paga um conserto que deveria ser pago pelo proprietário, ele pode pedir que o proprietário devolva esse valor.

Porém, quanto tempo é um “prazo razoável” e em que casos existe uma “situação urgente que exige o conserto imediato” depende de cada situação. Antes de chamar você mesmo uma empresa, fazer o seguinte ajuda nas conversas depois:

Registrar em anotações ou e-mails a data e o conteúdo do contato com o proprietário ou a administradora
Tirar fotos da parte quebrada
Pedir e guardar o orçamento e o recibo do conserto

Se for difícil decidir sozinho, consulte os contatos em “Onde pedir ajuda quando houver problemas”, abaixo.

(Fontes: Busca de Leis e-Gov「民法」(Código Civil), artigos 607-2 e 608)

E o aluguel enquanto o equipamento não pode ser usado?

Quando parte do imóvel não pode ser usada e a causa não é culpa do inquilino, o Código Civil determina que o aluguel é reduzido de acordo com a proporção da parte que não pode ser usada. No contrato padrão, o valor e o período da redução etc. são combinados em conversa entre o proprietário e o inquilino.

Mesmo que você queira uma redução do aluguel, não pague um valor menor por conta própria. Converse primeiro com o proprietário ou a administradora.

(Fontes: Busca de Leis e-Gov「民法」(Código Civil), artigo 611, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「賃貸住宅標準契約書」(Contrato Padrão de Locação Residencial), artigo 12)

Cuidados em cada situação

Vazamento de água e vaso sanitário entupido

Se o encanamento entupir e a água transbordar, o apartamento de baixo pode ser danificado. Se o apartamento de baixo for danificado, talvez você precise indenizar (pagar para compensar o prejuízo) (guia do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo).
No vaso sanitário, não jogue nada além de fezes, urina e papel higiênico. Para não entupir, não jogue óleo nem restos de comida no ralo da pia da cozinha, nem lixo no ralo do banheiro.
Se você não está usando água, mas a parte chamada “パイロット (pilot)” do hidrômetro (aparelho que mede a quantidade de água usada) está girando, pode haver vazamento em algum lugar (orientação do Departamento de Águas do Governo Metropolitano de Tóquio).
Quem mora em prédio ou apartamento deve consultar o zelador ou a administradora antes de pedir o conserto a uma empresa por conta própria.

(Fontes: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「部屋探しのガイドブック」(Guia para procurar imóvel), Departamento de Águas do Governo Metropolitano de Tóquio「水漏れ（漏水）について」(Sobre vazamentos de água))

Quando o ar-condicionado ou o aquecedor de água não funciona

Verifique se o ar-condicionado ou o aquecedor de água instalado no imóvel está escrito no contrato como equipamento do imóvel, e avise o proprietário ou a administradora.
Mesmo se não souber se é equipamento do imóvel, pergunte ao proprietário ou à administradora antes de chamar uma empresa por conta própria.
Em princípio, o defeito por ser velho após muito tempo de uso entra nas “coisas que o proprietário conserta”, explicadas acima.

Condensação e mofo

O Japão é muito úmido e, principalmente no verão, a umidade se acumula facilmente dentro de casa. O guia do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo orienta ventilar o imóvel e secar a condensação (結露 ketsuro, gotas de água que se formam nas janelas etc.) quando ela aparecer. Se deixar, aparece mofo.

Manchas e mofo que surgiram por falta de cuidado do inquilino podem ter o custo de reparo pago pelo inquilino quando ele sair do imóvel.

(Fontes: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「部屋探しのガイドブック」(Guia para procurar imóvel), Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「賃貸住宅標準契約書」(Contrato Padrão de Locação Residencial), Tabela Anexa 5)

Perguntas frequentes

O que acontece se eu sair do imóvel com algo quebrado?

Ao sair do imóvel, existe a regra chamada “原状回復 (genjō kaifuku)”, a restauração ao estado original: o inquilino conserta o que ele quebrou ou danificou antes de devolver o imóvel. O que envelheceu naturalmente e o desgaste do uso normal não são pagos pelo inquilino. Veja os detalhes em Restauração ao estado original e caução ao sair de um imóvel alugado no Japão｜Quem paga o conserto? Exemplos das diretrizes do governo.

Se você sair sem avisar o proprietário de que algo quebrou, fica impossível saber quando e por que quebrou, e a conversa fica difícil. Se algo quebrar, avise enquanto ainda estiver morando no imóvel.

Posso recusar a entrada da empresa de conserto no imóvel?

O Código Civil determina que, quando o proprietário quer fazer consertos etc. necessários para conservar o imóvel, o inquilino não pode recusar. No contrato padrão, o proprietário deve avisar o inquilino com antecedência. Se a data ou o horário não for conveniente, converse com o proprietário ou a administradora para mudar.

Posso pregar pregos na parede para instalar uma prateleira?

O guia do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo diz que pregar pregos na parede ou pintar costuma ser proibido. Verifique os “禁止事項” (itens proibidos) do contrato e, se necessário, peça autorização ao proprietário.

(Fontes: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「部屋探しのガイドブック」(Guia para procurar imóvel))

Onde pedir ajuda quando houver problemas

Sobre o conserto (primeiro contato): proprietário, administradora ou a imobiliária que apresentou o imóvel
Quando não houver acordo com o proprietário ou a administradora sobre custos ou consertos: Linha Direta do Consumidor “188“. A ligação é encaminhada para um local de atendimento próximo, como o Centro de Assuntos do Consumidor. Aos sábados, domingos e feriados, quando os locais de atendimento da prefeitura etc. estão fechados, a ligação é encaminhada para o Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC) (exceto em algumas regiões e no fim e início do ano etc.). Não é possível ligar de alguns telefones, como telefones IP.
Noções básicas para procurar imóvel: o “Guia para procurar imóvel” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo pode ser lido em 14 idiomas, incluindo o japonês.

(Fontes: Centro Nacional de Assuntos do Consumidor do Japão (NCAC)「全国の消費生活センター等」(Centros de Assuntos do Consumidor de todo o país etc.), Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo「部屋探しのガイドブック」(Guia para procurar imóvel))

Informações primárias consultadas para elaborar este artigo

Este artigo é uma tradução da versão original em japonês.

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Escrito por

NIPPON VISA & LIFE 編集部

NIPPON VISA & LIFE編集部です。日本で暮らす外国人のみなさんに向けて、ごみ出し・交通・病院・役所の手続などの暮らしの情報と、入管・在留に関する公的機関の発表を、11言語でお届けしています。記事は、国や自治体などの公的機関の情報をもとに作成しています。

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